Что делать, если арендатор коммерческого помещения не платит?



Невозможно полностью исключить вероятность заключения договора аренды с недобросовестным нанимателем недвижимости. Не застрахован от непредвиденных проблем и арендатор с хорошей кредитной историей. Владелец прибыльного бизнеса, арендующий коммерческое помещение под офис, склад или магазин, тоже может столкнуться с финансовыми трудностями и попросить отсрочку. Если арендатору нечем платить аренду, арендодатель теряет прибыль.

Что же делать, если арендатор не платит за аренду и не освобождает объект недвижимости? Это сложная, но решаемая проблема. Права собственника недвижимого имущества защищены законодательством РФ, но и у арендатора также есть права, которые нельзя нарушать. Собственнику коммерческой недвижимости нужно спокойно разработать алгоритм действий и выселить недобросовестного нанимателя через суд.

Выясняем причину

Если в срок, указанный в договоре аренды, на счет арендодателя не поступили средства от нанимателя коммерческого помещения, нужно выяснить причину. Владельцу недвижимости стоит попытаться связаться с проштрафившимся арендатором самостоятельно, если он не перечислил оплату и не выходит на связь в течение пяти дней с момента крайнего срока. При личной встрече можно согласовать отсрочку платежа.

Частые причины несвоевременных платежей:

1. У бизнесмена, арендующего коммерческое помещение, появились временные финансовые трудности;

2. Во время транзакции возник технический сбой;

3. Назрел вопрос ликвидации бизнеса или необходимости смены локации.

Собственник недвижимости может решить проблему двумя способами: расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке или отсрочить выплату задолженности. Большинство арендодателей не планируют продолжать сотрудничество с недобросовестным плательщиком. Если причина неуплаты уважительная, владелец коммерческого помещения дает арендатору шанс исправить ситуацию. Договоренность об отсрочке платежа нужно зафиксировать документально. В дополнительном договоре указывается крайний срок погашения долга, сумма и упоминание о том, что досудебный порядок соблюден.

Какой способ решения проблемы подойдет для определенного случая, выясняется в процессе детального разбора ситуации. Важно не нарушить права нанимателя и отстоять интересы собственника коммерческой недвижимости. Лучше урегулировать конфликт без вмешательства судебных приставов. Судебные тяжбы могут тянуться месяцами, а это потеря прибыли, психоэмоциональное истощение обеих сторон.

Алгоритм действий

Спорные вопросы между сторонами арендного договора лучше решать с участием юриста, практикующего в данной сфере. Чтобы снизить риски, в договоре аренды нужно учитывать вероятность негативного развития событий, прописать штрафные санкции, вступающие в силу при нарушении договоренностей. Неоплата аренды приводит к наложению штрафных санкций на арендатора, нарушившего условия аренды, к освобождению коммерческих площадей, к разбирательствам в суде. Что же делать собственнику, если предприниматель не платит за аренду и не освобождает коммерческое помещение?

Приблизительный алгоритм действий:

1. Перепроверить документы. В договоре есть пункты, описывающие ответственность арендатора за несвоевременные перечисления платежей или длительную неуплату (пеня, расторжение договора, выселение). Нужно изучить договор аренды, заключенный ранее, и действовать соответственно;

2. Попытаться решить проблему с участием медиатора (посредника). Этот вариант подходит, если арендатор согласен освободить помещение, но просит предоставить дополнительное время;

3. Собственник направляет арендатору письменное уведомление (претензию). В претензии указаны:

• реквизиты обеих сторон, номер договора;

• сроки погашения задолженности, сумма;

• штрафные санкции, которые последуют вслед за невыполнением условий договора аренды;

• выдержки из законодательства, подтверждающие неправомерность действия арендатора;

• предупреждение о том, что владелец площадей будет вынужден обратиться в суд, если не будут выполнены условия аренды.

4. Расторгнуть договор. Собственник может расторгнуть договор аренды, если арендатор не платит в течение двух периодов, указанных в договоре. Потребуется отправить неплательщику уведомление с указанием причины расторжения договора, ссылки на статью Гражданского Кодекса РФ, периода, в течение которого нужно освободить коммерческое помещение. Расторгнуть договор аренды с недобросовестным арендатором можно и через суд;

5. Ограничить бывшего партнера в предоставлении коммунальных услуг, если эти действия не угрожают жизни и здоровью сотрудников, которые занимают помещение. Если в договоре есть пункт, дающий собственнику право вскрыть помещение и освободить его от чужого имущества, то можно им воспользоваться. Перед тем как воспользоваться этим правом собственник должен уведомить арендатора о необходимости вывезти имущество в течение определенного периода и действиях, которые последуют, если требование не будет выполнено. Освобождать офис нужно под контролем госорганов, контролирующих правомерность действий;

6. Обратиться в суд, если арендатор не платит и не съезжает. Чтобы взыскать задолженность и получить разрешение суда на выселение, нужно собрать пакет документов: копия арендного договора, претензия (копия), расчеты задолженности, квитанция об оплате государственной пошлины и другие. Копии документов и искового заявления направляются ответчику. Собственник помещения подает исковое заявление и сопровождающие документы в суд;

7. Суд принимает решение о выселении, взыскании арендной платы, убытков (если сумма задолженности их не покрывает). Это крайняя мера, но иногда единственно возможная;

8. Выселение с участием судебных приставов, если арендатор не освобождает помещение после получения решения суда.

Любой конфликт лучше решать мирным путем. Арендатор может договориться с арендодателем об отсрочке, если заранее предупредит и обоснует невозможность своевременного перечисления арендной платы. Собственник заинтересован в долгосрочной аренде, поэтому идет на уступки.

Чтобы минимизировать риски и защитить свои интересы, арендодатель должен тщательно проверять потенциальных арендаторов, прописывать алгоритм взыскания задолженности по аренде в договоре. Если сложилась ситуация, не предусмотренная договором, а стороны не могут решить проблему мирным путем, собственник обращается в суд. Судебное разбирательство может занять несколько недель, а это убытки, которые сложно восполнить.

Что делать, если арендатор съехал и не заплатил?

При заключении арендного договора стороны стараются защитить свои интересы в нестандартных ситуациях, но не все можно предусмотреть. Что же делать, если арендатор съехал и не погасил задолженность? По закону при расторжении договора аренды наниматель должен освободить коммерческую недвижимость от собственного имущества, составить акт приемки-сдачи и рассчитаться с арендодателем. Но не всегда арендатор действует законно. Если наниматель не освободил помещение, не рассчитался по долгам после расторжения договора аренды, собственник может удерживать имущество неблагонадежного арендатора в качестве залога до погашения задолженности.

Имущество должника можно использовать в качестве залога, если соблюдаются условия:

1. Арендодатель направил письменное уведомление неплательщику о намерении удерживать имущество до выплаты долга (направляется по юридическому адресу компании);

2. Арендатор уведомлен собственником недвижимости о времени проведения описи его имущества;

3. Опись составлена в назначенное время в присутствии бывшего арендатора помещения или без него;

4. Удерживать имущество в качестве залогового можно только при условии наличия коммерческого договора;

5. Произведена оценка имущества. Стоимость залогового имущества не должна превышать сумму долга. Если это условие не соблюдено, арендатор может оспорить удержание залога через суд;

6. За перевозку в место хранения и сохранность имущества несет ответственность собственник недвижимости;

7. Если арендатор не намерен возмещать арендодателю убытки, имущество распродается. Продажа на аукционе возможна после вынесения решения судом. Владелец помещения может самостоятельно заниматься продажей залогового имущества, если в договоре предусмотрено право им распоряжаться.

Если арендатор освободил помещение, но не перечислил арендную плату, собственник недвижимости направляет уведомление (претензию) с требованием расторгнуть арендный договор и закрыть долг. Согласно ВС РФ арендодатель обязан оплатить период до момента расторжения договора, даже если съехал раньше срока. Расторгнуть договор и потребовать погасить задолженность можно и через суд, если должник не выполнил требования, указанные в претензии.

Когда задолженность по оплате аренды коммерческой недвижимости не превышает установленной суммы, возможно проведение упрощенного судопроизводства. Судебные разбирательства займут до двух месяцев. Если сумма превышает установленную, общее судопроизводство может затянуться до полугода.

Иногда недвижимость сдается в аренду без договора. Доказать наличие долга, не подтвержденного документально, сложнее. Если собственник недвижимости сможет доказать, что помещением пользовался арендатор, суд вынесет решение выплатить долг арендодателю, но сумму рассчитает с учетом стоимости идентичных услуг на рынке.

Учиться на чужих ошибках дешевле

Ошибка в бизнесе может стоить слишком дорого, поэтому любое решение бизнесмен принимает после анализа возможных рисков. Владелец коммерческой недвижимости рискует лишиться прибыли, очернить свою репутацию, если заключит договор аренды с неблагонадежным арендатором.

Собственник коммерческой недвижимости перед передачей ее в аренду должен:

1. Воспользоваться официальными сервисами, разработанными для проверки финансового состояния и репутации кандидата в арендаторы. Нужно выяснить, нет ли у него долгов перед налоговой, задолженностей по кредитам, не осталась ли компания должна предыдущим арендодателям, не задействована ли она в судебных разбирательствах, не выселяли ли ее судебные приставы за неуплату аренды. Нужно убедиться в том, что в истории существования компании нет темных пятен;

2. Связаться с арендодателем, у которого ранее потенциальный наниматель арендовал помещение. Контакт можно узнать по ИНН. Чтобы убедиться в благонадежности арендатора, нужно спросить:

• в течение какого периода он занимал помещение;

• исправно ли он вносил арендную плату;

• по какой причине решил поменять локацию;

• не нарушал ли он правила эксплуатации помещения.

3. Проверить финансовое положение, убедиться в том, что у компании есть стабильный доход;

4. Заключить договор аренды. В договоре аренды предусмотреть обеспечительный платеж (депозит в размере арендной платы минимум за два месяца). Если он планирует долгосрочное, прозрачное сотрудничество, внесет требуемую сумму. Следует указать последствия нарушения правил эксплуатации, какой штраф налагается за просрочку аренды, при каких условиях договор расторгается и др.;

5. Составить акт приема-передачи арендуемого помещения.

Не всегда получается выбрать ответственного арендатора. Чтобы впоследствии не думать, как взыскать долг с арендатора, как его выселить из коммерческого помещения, текст договора аренды нужно согласовать с юристом. Он внесет в стандартную форму арендного договора пункты, защищающие права собственника. Если в арендном договоре не предусмотрены варианты разрешения спорных вопросов, взыскать неустойку, долг, выселить недобросовестного арендатора с занимаемой территории будет гораздо сложнее.

Как составить договор, чтобы защитить свои интересы?

Собственник коммерческой недвижимости может обратиться в суд, чтобы расторгнуть договор, возместить убытки, но судебные тяжбы займут несколько месяцев. Чтобы решить проблемы, не прибегая к кардинальным мерам, нужно составить арендный договор, в котором будут учтены возможные риски. В договоре указываются штрафные санкции, которые собственник коммерческой недвижимости сможет применить при нарушении арендатором условий аренды. Просрочка арендной платы – это одно из нарушений. Если арендная плата не поступает на счет арендодателя в оговоренный срок, начисляется пеня. Более серьезные нарушения могут привести к расторжению договора и освобождению коммерческого помещения от имущества арендатора.

Чтобы минимизировать риски и решать проблемы без обращения в суд, нужно указать в арендном договоре:

1. Условия продления и расторжения договора. Указываются причины и порядок расторжения договора аренды, срок уведомления о непродлении и т. д.;

2. Размер депозита. Обеспечительный платеж не является арендной платой. Он гарантирует покрытие долга, если арендатор не планирует его возвращать, компенсацию ущерба. В договоре указывают условия возврата депозита;

3. При каких условиях собственник коммерческой недвижимости может перекрыть доступ арендатору. Арендодатель направляет претензию, в которой указывает о выявленных нарушениях правил эксплуатации, порчи недвижимого имущества, просрочке более 15 суток и др… Он может перекрыть доступ до устранения нарушений;

4. Как часто и при каких условиях представитель арендодателя будет проводить контрольные проверки;

5. Систему штрафов, выплаты неустойки. В договоре необходимо детально расписать правила пользования недвижимостью и размер штрафа за каждое нарушение;

6. Приложить к договору акт приема-передачи, составленный при передаче помещения в аренду. Видео- и фотофиксация состояния помещения до заселения арендатора с отметкой об отсутствии недостатков;

7. Кто оплатит страховку. Застраховать имущество может собственник или арендатор;

8. Кто оплачивает коммунальные услуги. В договоре прописывается порядок расчетов платежей за пользование коммунальными услугами.

При заключении арендного договора с юридическим лицом, можно заключить дополнительный договор поручительства с главой компании. Этот документ обяжет поручителя контролировать выполнение финансовых обязательств перед собственником нежилого помещения.

Как минимизировать риски?

Чтобы управлять коммерческой недвижимостью самостоятельно, нужно ориентироваться в законах, которые помогут защитить свои права в нестандартной ситуации. Получить массу незабываемых впечатлений, изучая основы юриспруденции, постигая опыт судебной практики, научиться самостоятельно составлять претензии, исковые заявления может любой заинтересованный человек. Сколько времени займет обучение на практике, неизвестно. Можно ускорить процесс и воспользоваться услугами управляющей компании, которая специализируется на поиске добросовестных арендаторов, решении спорных вопросов разной степени сложности.

Юристы управляющей компании:

1. Контролируют перечисление арендной платы на счет собственника недвижимости;

2. Занимаются расторжением договора аренды за неуплату. Юристы составляют претензию, исковое заявление, представляют интересы собственника в процессе досудебных разбирательств и в суде;

3. После прекращения действия договора контролируют возврат долга и выселение арендатора. Если решение суда не повлияло на нежелание арендатора заплатить неустойку, возвращать долги по арендной плате, выезжать из помещения, юрист оформляет ходатайство в суд о выдаче исполнительного листа. После получения исполнительного листа в процессе выселения и изъятия долгов участвуют судебные приставы;

4. Ускоряют процесс поиска нового арендатора.

Сотрудничество с управляющей компанией позволяет минимизировать риски. УК оказывает помощь собственникам коммерческой недвижимости в поиске арендаторов, оформлении документов, необходимых для передачи помещения в аренду, расторжении договора аренды и выселения неплательщика. Юристы УК с опытом работы в данной сфере составят договор аренды, в котором будут защищены все права арендодателя.