Как оценить проходимость коммерческого помещения?



Какое же помещение подойдет для открытия нового или расширения существующего бизнеса? Если под склад арендуют здание с удобными подъездными путями, то для открытия торговой точки – коммерческий объект, расположенный в густонаселенном районе. Перед оформлением аренды коммерческой недвижимости необходима оценка пешеходного трафика. От того, сколько людей проходит мимо магазина или кафе за определенный промежуток времени, зависит рентабельность бизнеса. Оценкой проходимости занимается собственник помещения или управляющая компания. Полученный показатель играет важную роль в разработке основной концепции управления коммерческими площадями.

Что же такое проходимость?

Часто ли житель мегаполиса гуляет по улицам без причины? Если кто-то куда-то идет, значит ему нужно пополнить продовольственные запасы или он спешит от остановки городского транспорта домой, на работу, в школу, детский сад. Сегодня большинство москвичей добираются от подъезда до подъезда на автомобиле или бегут к ближайшей станции метро, чтобы быстро доехать до точки назначения. Почти все ходят за покупками в магазины, расположенные по-соседству, посещают кафе и рестораны по рекомендациям друзей. Поэтому, чтобы раскрутить бизнес, важно обосноваться в здании, расположенном вдоль тротуара, по которому часто прогуливаются пешеходы.

Проходимость иначе называется трафик посетителей. Внешний трафик – это количество пешеходов, которые прошли мимо здания и потенциально могли бы зайти внутрь, а внутренний – сколько пешеходов за тот же промежуток времени зашли внутрь. В анализ локации для аренды включают расчет внешней проходимости, т. е. проведение геомаркетингового исследования.

Рассчитать трафик посетителей магазина или кафе нужно для того, чтобы:

1. Выбрать локацию коммерческого помещения;

2. Провести качественную маркетинговую кампанию;

3. Рассчитать конверсию, количество сотрудников, которые потребуются для обслуживания реального потока посетителей;

4. Определить время работы точки, сопоставив с пиком активности потенциальных клиентов.

Внутренняя проходимость рассчитывается после открытия торговой точки, кафе, ресторана. Этот показатель помогает скорректировать количество обслуживающего персонала, повысить конверсию, оценить эффективность маркетинговой стратегии.

Как собрать данные для расчета проходимости?

Если наниматель ищет помещение с характеристиками, соответствующими бизнесу, то арендодатель подбирает бизнес, соответствующий помещению. Владелец арендной недвижимости заинтересован в заключении долгосрочного договора с арендатором, поэтому предварительно подготавливает ее к сдаче в аренду: делает ремонт, проводит маркетинговые исследования. При разработке стратегии управления помещением учитываются показатели проходимости. Для расчета пешеходного трафика коммерческой недвижимости, нужно собрать исходные данные. Собирают сведения и о посещаемости работающего магазина, кафе, ресторана, чтобы оценить эффективность маркетинговой стратегии, повысить рентабельность бизнеса.

Есть несколько способов сбора данных для расчета проходимости:

1. Ручной. Это самый бюджетный способ. Можно считать общее количество прохожих, количество детей, молодых людей, взрослых, лиц преклонного возраста, подсчитывать количество прохожих мужского и женского пола, разных социальных групп и др… Собирать данные нужно в разные дни недели. Можно уделять подсчету около 20 минут в час, а потом умножать количество на три. Данные исследования можно использовать при разработке меню для кафе, ассортимента торговой точки;

2. Аппаратный. Чтобы не нанимать сотрудника для сбора данных, можно воспользоваться:

• автомобильным видеорегистратором (запись входящих и выходящих клиентов анализируется в конце дня);

• лазером (устанавливается два гаджета: передатчик и приемник лазерного луча, который прерывается при прохождении между ними прохожего).

3. Контрольные покупки. Этот метод используется для анализа работы сотрудников и определения количества клиентов работающей торговой точки во время закупки. Используется при необходимости повышения рентабельности;

4. Анализ кассовых чеков. Простой и эффективный способ определения количества покупателей за определенный промежуток времени, выявления периода высокой активности. Используя этот способ, можно определить только приблизительные параметры проходимости работающей торговой точки.

Рассчитывать проходимость нужно перед арендой коммерческого помещения под магазин и в процессе его эксплуатации. Контроль посещаемости торговой точки помогает выявить и вовремя устранить проблемы. Чтобы сделать глубокий анализ стратегической эффективности, недостаточно сведений, собранных сотрудником и при помощи простейших приспособлений. Используя современные технические средства, можно автоматизировать процесс. Как же измерить пешеходный поток при помощи прогрессивных устройств?

Для сбора данных используют:

1. Видеонаблюдение. К установленным ранее камерам видеонаблюдения подключается система видеоаналитики, работающая на базе искусственного интеллекта. Такой способ подсчета позволяет:

• анализировать поведение потенциальных покупателей;

• составлять демографические характеристики посетителей;

• вести статистику повторных посещений.

2. Установка инфракрасных датчиков. Датчики монтируют над входом в магазин или точку общественного питания. Они фиксируют посетителей, прервавших инфракрасный луч. Особенности такого способа:

• легко установить, не требовательны в обслуживании;

• дешевые;

• могут воспринять двух человек, посетивших точку, как одного;

• считают общее количество клиентов (вошедших и вышедших).

3. Счетчики 3D. Позволяют собрать точную информацию для расчета загруженности помещений с большой проходимостью. Инновационные счетчики:

• умеют отличать детей от взрослых;

• не снижают эффективность работы при плохом освещении;

• без погрешностей считают посетителей, которые зашли в магазин группой;

• не считают обслуживающий персонал.

4. Wi-Fi, блютуз. Сегодня у каждого есть мобильный телефон, от которого исходят сигналы. Специальные программы улавливают эти сигналы, чтобы:

• контролировать перемещение посетителей по магазину;

• отслеживать повторные посещения.

5. Сетевые магазины предлагают установить приложение, позволяющее покупать товары со скидкой, узнавать новости об акциях. Приложения с включенной геолокацией используются для:

• установки прямой связи с клиентами;

• контроля посещаемости.

Предпринимателям, которые при разработке стратегии развития бизнеса уделили недостаточно внимания геомаркетинговым исследованиям, может потребоваться смена локации. Если рентабельность магазина или точки общепита не оправдывает ожиданий, одна из причин этому – неправильное расположение. Поэтому при поиске помещения под бизнес, успешность которого зависит от количества клиентов, нужно учитывать показатели проходимости.

Правила замера трафика

Чтобы оценить проходимость коммерческого помещения, потребуется проведение геомаркетингового исследования. Рассмотрим исследование проходимости на примере ТЦ.

Достоверность замеров зависит от соблюдения правил:

1. Для оценки проходимости ТЦ в течение определенного периода не нужно собирать данные все время работы торговой точки. Достаточно 10% времени уделить сбору данных;

2. Динамика пешеходного трафика в течение месяца повторяется каждую неделю. Нужно делать замеры в будние дни, в выходные и праздники, чтобы собрать общую картину;

3. Считать проходимость можно весь рабочий день, если используются современные технические средства. При проведении ручных замеров можно считать по 20 минут в час. Один сотрудник может проводить подсчет в течение шести часов с перерывами;

4. Желательно использовать несколько способов замера (ручной и аппаратный). Используются методы сбора данных, которые можно проверить;

5. Вести подсчет в пиковые часы работы торгового центра и собирать данные уличного трафика в периоды средней загрузки.

Коммерческие помещения с высокой проходимостью лучше использовать под крупные торговые точки. Интенсивность трафика часто зависит от погодных условий, сезона. При выборе места для открытия нового бизнеса учитывается наличие в данном районе целевой аудитории.

Показатели проходимости

Сведения, собранные разными способами, необходимо проанализировать и сделать правильные выводы. Расчет проходимости позволит:

1. Подобрать помещение под новый ТЦ, кофейню, ресторан, развлекательный центр и др.;

2. Повышение эффективности использования коммерческой недвижимости;

3. Проводить рекламные кампании с учетом показателей проходимости;

4. Увеличить рентабельность торговой точки.

Собранные сведения используются для:

1. Расчета коэффициента привлечения. Он указывает на процент посетителей объекта недвижимости от общего количества прохожих. Его рассчитывают для определения эффективности наружной рекламы, привлекательности наружной группы;

2. Определения времени, которое посетитель находится внутри торговой точки;

3. Расчета коэффициент конверсии. Определяет процент клиентов, которые приобрели товар, от общего количества посетителей;

4. Выявление в магазине зон с низкой посещаемостью;

5. Определение зависимости количества посетителей от времени суток, дня недели, времени года;

6. Определение количества сотрудников, необходимого для обслуживания посетителей объекта;

7. Расчета пропускной способности помещения. Для расчета используется данные о площади, количестве обслуживающего персонала и других данных (в зависимости от назначения объекта недвижимости).

Для расчета всех показателей собственники коммерческой недвижимости часто пользуются услугами управляющей компании. Специалисты делают расчеты с использованием специальных программ. Они знают, как оценить проходимость помещения и как использовать полученные расчеты, чтобы повысить эффективность маркетинговых стратегий. Нужно регулярно проводить геомаркетинговые исследования, чтобы вовремя выявлять и устранять недостатки, внедрять новые методики продвижения бизнеса.

Как повысить трафик?

Оценивать проходимость коммерческого объекта нужно перед сдачей его в аренду и в процессе его эксплуатации. Перед заключением договора аренды потенциальному арендатору нужно убедиться в том, что в районе, где расположено помещение, товары и услуги найдут свою целевую аудиторию. Объект должен соответствовать бизнесу по всем показателям: занимаемой площади, наличию автостоянки, коммуникаций, достаточному уличному трафику и другим. После открытия торгового центра, точки общепита или другого бизнеса нужно проверить эффективность разработанной стратегии. Желательно иметь возможность как можно быстрее посчитать проходимость магазина, если по непонятной причине падает прибыль. Чтобы быстро собрать данные, необходимые для расчета проходимости, арендаторы или специалисты управляющей компании изначально устанавливают прогрессивные технические средства. Часто причина в снижении трафика.

Чтобы повысить проходимость, можно:

1. Улучшить дизайн входной зоны. Привлекательный вход играет важную роль в привлечении клиентов;

2. Изменить расположение наружной рекламы. Есть вероятность того, что реклама находится вне поля зрения прохожих;

3. Чтобы заинтересовать целевую аудиторию, наружная реклама с указанием адреса размещается в отдалении от торговой точки;

4. Для привлечения ЦА раздавать прохожим листовки с акционными предложениями, рекламой новинок;

5. Усовершенствовать витрины. Они должны привлекать покупателей новыми товарами, дизайном, оформлением;

6. Улучшить комфортабельность объекта. Клиенту должно быть комфортно внутри помещения. В престижных магазинах Москвы часто оборудуют зоны отдыха с эргономичными диванами, детскими площадками с аниматорами;

7. Предложить посетителям сезонные товары;

8. Поменять или пополнить прилавки товарами другого назначения. Если торговую точку посещают, но ничего не покупают, значит неверно определена целевая аудитория. В одних районах лучше покупают бюджетные товары, а в других – брендовые, где-то хорошо идут товары для спорта, а где-то – для рыбалки.

Проходимость торгового центра нужно измерять до проведения рекламной кампании и после, перед изменением штатного расписания и после. Оценка трафика позволит повысить рентабельность торговой точки. Расчет проходимости поможет оптимизировать график поставок товара, сократить сроки хранения товаров. Это инструмент маркетинга, который используется для оценки перспектив развития бизнеса.