Как проверить арендатора перед сдачей коммерческого помещения?



Цель собственника коммерческих площадей – найти арендатора на длительный срок, а для нанимателя важно подобрать помещение с удобной локацией и низкой арендной платой. Но как проверить будущего арендатора на благонадежность? Станет ли сотрудничество выгодным для обеих сторон или лучше не заключать договор аренды, чтобы избежать возможных неприятностей? Проблем не возникнет, если между партнерами на момент подписания договора будет полное взаимопонимание.

Подготовка объекта недвижимости

Любой товар найдет своего покупателя, независимо от его назначения, функциональности, качества, цены и т. д… Чтобы ускорить поиск надежного арендатора для коммерческого помещения, нужно знать где искать. Кого же заинтересует отдельностоящее здание, которое находится за пределами города, а кому предложить офис в бизнес-центре? Прежде чем предлагать потенциальным нанимателям коммерческие территории, требуется выяснить для какого бизнеса они подходят.

Перед поиском арендатора нужно подготовить помещение:

1. Сделать косметический ремонт. Наниматель обращает внимание на исправность коммуникаций, состояние стен, пола, потолка, пожаробезопасность, наличие сигнализации, контроля доступа и др.;

2. Заказать клининг. В помещении должно быть чисто;

3. Сделать качественные фото;

4. Распечатать схему, на которой указано расположение оконных и дверных проемов, размеры;

5. Собрать пакет документов (технический паспорт, разрешения, свидетельства и др.);

6. Рассчитать ежемесячные траты на оплату коммунальных платежей;

7. Определить для какого бизнеса подойдет помещение (сетевой магазин, учреждение общепита, офис, складское помещение и т. д.).

Чтобы быстро и выгодно сдать в аренду коммерческие площади, нужно поставить себя на место арендатора. Потенциального нанимателя должны устраивать параметры помещения, сумма аренды, условия договора. Если бизнес будет приносить хорошую прибыль арендатору, собственник помещений также не останется в накладе. У арендодателя появится надежный, долгосрочный партнер, который не станет расторгать договор без основания.

Какие компании арендуют помещения?

Информация о потенциальном арендаторе и специфике его бизнеса поможет правообладателю принять верное решение. Недвижимость – это инвестиционный инструмент. Она должна приносить собственнику прибыль, а не проблемы. Недобросовестный арендатор может задерживать платежи, использовать арендованные помещения не по назначению, портить имущество. Ошибки на этапе проверки бизнеса арендатора часто приходится исправлять через суд, а судебные тяжбы – это потеря денег, времени, репутации.

Коммерческие помещения арендуют для:

1. Крупных сетевых магазинов. Арендатор получает стабильную прибыль, а это показатель того, что он заключит долгосрочный договор, будет стабильно вносить арендную плату. Под сетевые магазины арендуют помещения большой площади в хорошем техническом состоянии, расположенные в местах с высокой проходимостью;

2. Офиса. Компании арендуют помещения под офис при открытии филиала, расширении бизнеса. Надежные арендаторы – предприниматели с опытом;

3. Ресторанов, кафе, салонов красоты, спорткомплексов и т. д… Перед заключением договора нужно убедиться в том, что у арендатора не будет поблизости серьезных конкурентов;

4. Организации производства. Производственные, складские помещения, расположенные за пределами города, желательно сдать на длительный срок;

5. Салонов красоты, спортклубов, детских развивающих центров, клубов по интересам (моделирования, шахматного, литературного и др.);

6. Франчайзи. Компании, работающие по франшизе, должны выполнять требования франчайзера (локация, техническое оснащение, площадь и др.). Их поддерживает крупный бизнес, поэтому можно рассчитывать на своевременную оплату, но, если точка франчайзи станет нерентабельной, ее закроют, поэтому в договоре аренды нужно оговаривать условия досрочного расторжения;

7. Нового бизнеса. Начинающие предприниматели часто ошибаются с выбором локации, целевой аудитории. Они ограничены в бюджете, поэтому в договоре нужно прописывать все возможные риски.

Для крупного магазина подойдет отдельностоящее здание с удобной входной группой, плотным пешеходным трафиком. Если помещение находится в жилом здании, могут возникнуть трудности в установке вытяжки, обустройстве кухонной зоны. При наличии вблизи детских учреждений власти не одобрят открытия бара или ресторана.

Чтобы заключить взаимовыгодный долгосрочный договор, нужно удостовериться в перспективности бизнеса. Проверка арендатора включает анализ его коммерческой деятельности, юридической чистоты и финансовой состоятельности. Полностью обезопасить бизнес невозможно, но есть несколько способов снизить риски. Один из них: выбирать надежных партнеров.

Проверка арендодателя

Как же арендатору проверить управляющую компанию перед арендой коммерческой недвижимости? Чтобы избежать проблем, потенциальному арендатору нужно проверить:

1. Наличие права собственности, доверенности или договора аренды с собственником, в котором прописано разрешение на субаренду. Компания, которая не является собственником помещения, не имеет права сдавать его в аренду;

2. Юридическую чистоту арендодателя (не должно быть налоговых задолженностей, отметок о прекращении коммерческой деятельности и т. д.);

3. Юридическую чистоту помещения (зарегистрировано как нежилое, сведения в предоставленных документах соответствуют фактическим);

4. Правильность составления договора. Необходимо ознакомиться с условиями пользования помещением (оплата коммунальных платежей, косметические ремонты, клининг, арендная плата, условия изменения платы, последствия досрочного расторжения договора и др.).

Заключать договор аренды нужно с надежным арендодателем, имеющим хорошую деловую репутацию. Собственник коммерческих площадей соответственно подвергает тщательной проверке состояние бизнеса и финансовое благополучие потенциального арендатора.

Проверка арендатора

Арендодателям не придется разрабатывать сложные схемы и придумывать как проверить арендатора. Чтобы минимизировать риски, собственнику коммерческого помещения нужно:

1. Запросить уставные документы (копию Устава, ИНН, ОГРН, приказа о назначении директора);

2. Проверить регистрацию юридического лица, индивидуального предпринимателя;

3. Перед сдачей помещения потребуется проверка контрагента по базам ФНС. Нужно убедиться в том, что арендатор не находится в процессе оформления банкротства или ликвидации компании, что у него нет задолженностей по налогам, незакрытых долгов (ФССП);

4. Проверить его на участие в качестве ответчика в судебных спорах (КАД);

5. Почитать отзывы о компании на сайте, узнать какие помещения арендовал ранее и почему был расторгнут договор.

Перед заключением договора следует сделать анализ бизнеса будущего партнера: выяснить каким образом он планирует использовать помещение, востребован ли бизнес, есть ли вблизи серьезные конкуренты. Но как же проверить арендатора (ИП), который только открывает новый бизнес? Алгоритм проверок для всех потенциальных партнеров идентичен, но начинающему предпринимателю потребуется доказать свою финансовую состоятельность и найти поручителя. ИП нужно предоставить арендодателю выписки из реестров, банковского счета за последние полгода, паспорт, справка о постановке на учет в налоговой.

Как же проверить благонадежность арендатора, который является юридическим лицом? Чтобы не возникло проблем при сдаче коммерческого помещения юрлицу, нужно:

1. Проверить его благонадежность по официальным сервисам:

• КАД (судебные тяжбы);

• ФНС (банкротство, реорганизация, ликвидация бизнеса);

• ФССП (долги).

2. Запросить выписку ЕГРЮЛ (адрес, учредители, руководитель, вид деятельности, статус компании);

3. Убедиться в том, что директор вправе заключать сделки на сумму, указанную в договоре. Если сумма сделки превышает, потребуется получить разрешение всех учредителей.

Коммерческое помещение нужно использовать по назначению. Если арендуются площади под склад, их нельзя использовать под магазин, а офисные помещения не подойдут под кафе. Арендодатель перед подачей объявления по поводу сдачи в аренду помещения, путем детального анализа устанавливает его назначение. Не стоит рассчитывать на добросовестность фирмы, арендующей помещение.

Нужно продумать все варианты развития событий и прописать механизмы решения проблем в договоре:

1. Возможность использования гарантийного депозита (при возникновении задолженности по платежам, для возмещения ущерба);

2. Составляется акт приема-передачи с фотофиксацией. В договоре прописывается механизм компенсации собственнику помещения материального ущерба;

3. Условия, при которых арендодатель может потребовать освободить арендованное помещение. В договоре прописываются штрафы за нарушение условий эксплуатации, невыполнение законных требований собственника;

4. Указать в договоре фиксированную сумму арендных платежей или механизм индексации, привязанный к инфляции;

5. Проверить состав договора на соответствие требованиям законодательства и зафиксировать его в Росреестре.

Выбор благонадежного нанимателя – гарантирует окупаемость инвестиций, повышение ликвидности объекта недвижимости и деловой репутации арендодателя.