Вернуться назад Посмотреть все объекты
13 мая 2025

Как проверить коммерческую недвижимость перед покупкой?

Как проверить коммерческую недвижимость перед покупкой?

Перед покупкой коммерческой недвижимости крайне важно провести детальную и всестороннюю проверку рассматриваемого объекта. Эти сделки могут быть сопряжены с разными рисками, и лишь внимательное изучение как самого имущества, так и его владельца позволит минимизировать вероятность неприятных сюрпризов в будущем. Процесс предварительной проверки включает в себя множество аспектов, которые важно учесть, чтобы обеспечить безопасность своих вложений. Далее мы подробно рассмотрим, как проверить коммерческую недвижимость перед покупкой, а также на что следует обратить особое внимание, и предложим пошаговую инструкцию.

Мы также объясним, каким образом можно выяснить информацию о собственнике недвижимости, а также расскажем, как получить данные о кадастровом номере нежилого помещения, просто указав его адрес. Такие сведения являются необходимыми для полноты картины и помогут вам составить объективное представление о состоянии объекта. Наша цель — обеспечить вас всеми необходимыми инструментами и знаниями, которые помогут провести успешную проверку и сделать правильный выбор при покупке коммерческой недвижимости, минимизируя возможные риски на каждом этапе сделки.

Для чего проверять коммерческую недвижимость

Приобретение любого помещения связано с достаточно серьезными финансовыми вложениями, и особенно это актуально, когда речь идет о крупных и дорогостоящих помещениях, таких как склады, офисные и торговые центры. Однако необходимо помнить, что даже при покупке маленького павильона есть ряд моментов, на которые следует обратить внимание, чтобы избежать возможных проблем.

Основной причиной, по которой необходимо тщательно проверять коммерческую недвижимость, является масса мошенников и хитроумных предпринимателей, которые могут пытаться обмануть доверчивых покупателей ради собственной выгоды. Однако это не единственные риски, с которыми может столкнуться покупатель при реализации сделки. В их число входят:

  • строительные нарушения, которые были допущены при возведении объекта. Такие проблемы негативно сказываются на дальнейшей эксплуатации недвижимости и привести к серьезным осложнениям во взаимодействии с контролирующими органами. 

  • возможные проблемы с документами. На стадии преобразования жилой недвижимости в коммерческую или при переводе временного объекта в статус капитального часто допускаются ошибки, существенно усложняющие правоотношения в будущем. 

  • вероятность имеющихся обременений. Недвижимость, находящаяся под арестом или в залоге, значительно ограничит возможности его использования и негативно скажется на дальнейших инвестициях. 

Таким образом, не стоит недооценивать важность проверки, чтобы защитить свои интересы и избежать неприятных ситуаций в будущем.

Как проверить коммерческую недвижимость перед покупкой: пошагово

Если вы планируете приобрести помещение для бизнеса, настоятельно советуем вам использовать следующую инструкцию. При осуществлении проверки помещений по указанному адресу вы можете собрать все данные, для принятия обоснованное решение. Важно понимать, что тщательная проверка недвижимого имущества — важный шаг к успешной сделке. Чтобы выявить, кто является собственником коммерческой площади, и определить наличие возможных ограничений, мешающих заключению сделки, вам надо обратиться к реестру нежилых помещений. 

Получение информации из него позволит вам составить полную картину о состоянии имущества и его правовом статусе. Кроме того, вы сможете убедиться в отсутствии каких-либо обременений, которые могут негативно сказаться на ваших планах. Следовательно, следуя этой инструкции, вы минимизируете риски и обеспечите себе уверенность в правильности сделанного выбора. Сбор сведений о собственности и возможных ограничениях — это ключевая часть подготовки к инвестиции в коммерческую недвижимость, поэтому не стоит игнорировать этот важный этап.

Что содержится в выписке ЕГРН

Хотя выписка из ЕГРН – ценный источник сведений о недвижимости и ее правовом статусе, не стоит полагаться на нее безоговорочно. Примите во внимание, что реестровые и тех. ошибки в данных – нередкое явление, возникающее из-за обновлений и объединений электронных баз. Поэтому обязательно нужно перепроверять всю информацию, обращая особое внимание на любые расхождения. Неточности в выписке могут стать препятствием для регистрации права собственности и в дальнейшем создать серьезные проблемы при использовании недвижимости, что обернется существенными убытками для покупателя.

Коммерческая недвижимость – ценный актив, генерирующий доход и играющий важную роль в развитии бизнеса. Она является источником арендной платы, использоваться для получения кредита под залог или передаваться в доверительное управление. Поэтому глубокое понимание текущего состояния и истории объекта имеет первостепенное значение. В процессе анализа необходимо установить:

  1. Какие сделки, включая продажу, дарение, обмен, ранее совершались с данным объектом.

  2. Существуют ли какие-либо непогашенные финансовые обязательства, возникшие в результате прошлых сделок (например, неоплаченные ипотечные кредиты).

  3. Были ли когда-либо аресты из-за судебных разбирательств, и завершены ли эти разбирательства.

  4. Не существует ли корпоративных разногласий или споров, касающихся решения о продаже, особенно если собственником является юридическое лицо.

Несмотря на то, что такие факты не всегда приводят к официальным ограничениям на сделки с недвижимостью, регистрируемым Росреестром, они, как правило, фиксируются в виде специальных отметок в документах. По этой причине тщательный анализ истории операций с конкретным объектом – необходимый этап оценки рисков и принятия обоснованного решения о покупке. Игнорирование этих аспектов приводит к нежелательным юридическим последствиям и денежным потерям.

Детальный анализ правоустанавливающей документации 

Что проверить при покупке коммерческой недвижимости? Правоустанавливающие документы играют роль краеугольного камня, определяющего законность права собственности на недвижимость. Они представляют собой широкий спектр документов, подтверждающих правомерность возникновения прав на данный объект. В частности, к ним относятся:

  1. Договоры купли-продажи, фиксирующие передачу собственности от одного лица к другому в обмен на денежные средства.

  2. Акты дарения, удостоверяющие безвозмездную передачу собственности.

  3. Свидетельства о праве на наследство, подтверждающие переход собственности к наследникам в соответствии с законом или завещанием.

  4. Акты ввода здания в эксплуатацию, удостоверяющие соответствие построенного или реконструированного объекта требованиям строительных норм и правил и разрешающие его эксплуатацию.

  5. Комплексная проектная и разрешительная документация, включающая в себя планы, чертежи, разрешения и согласования, необходимые для строительства или реконструкции.

Следует отметить, что приведенный перечень не является полным и может быть дополнен другими документами, нужными в конкретном случае, в зависимости от обстоятельств и типа недвижимости.

Детальный анализ правоустанавливающих документов – важный этап при совершении любых операций с недвижимым имуществом, будь то приобретение, продажа, сдача в аренду или иная форма отчуждения. Основная задача такого анализа – обнаружить потенциальные риски, связанные с объектом, и обеспечить юридическую чистоту планируемой сделки, минимизируя возможные негативные последствия.

В рамках анализа правоустанавливающих документов надо провести проверки:

  1. Подтверждение соответствия объекта недвижимости заявленным характеристикам и его идентификация в ЕГРН. Необходимо убедиться в корректности кадастрового номера и его соответствии фактическому местоположению и описанию. Любые расхождения свидетельствуют о юридических проблемах.

  2. Установить, кто в действительности является законным собственником помещения на момент совершения сделки. Это достигается путем изучения выписки из ЕГРН и сопоставления данных с правоустанавливающими документами. Необходимо исключить возможность участия в сделке неуполномоченных лиц или тех, кто не имеет законных прав на распоряжение недвижимостью.

  3. Если право собственности возникло на основании договора (например, купли-продажи), надо убедиться в полном исполнении сторонами всех предусмотренных договором обязательств. В частности, нужно подтвердить факт полной оплаты стоимости объекта покупателем. Неисполнение обязательств может повлечь за собой признание сделки недействительной.

  4. Важно внимательно изучить все существенные условия договора, на основании которого возникло право собственности. К существенным условиям относятся предмет договора, цена, порядок оплаты, сроки передачи объекта и другие условия, имеющие ключевое значение для сторон.

  5. В случае, если предыдущий собственник недвижимости проходил процедуру банкротства, необходимо проверить, не было ли занижение цены при его продаже в рамках конкурсного производства. 

  6. Необходимо удостовериться в наличии и надлежащем функционировании всех необходимых инженерных коммуникаций (электроснабжение, отопление, водоснабжение и канализация). Отсутствие или неисправность коммуникаций существенно снижает ценность и создает дополнительные расходы для нового собственника.

  7. Крайне важно проверить наличие каких-либо обременений или ограничений на недвижимость (ипотека, арест, сервитут, аренда или др.). Наличие обременений существенно ограничивает права нового собственника на распоряжение нежилым помещением. Информация об обременениях имеется в выписке из ЕГРН.

Проведение тщательной и всесторонней оценки правоустанавливающих документов - необходимое условие для обеспечения юридической безопасности и минимизации рисков для всех ее участников. В сложных случаях рекомендуется обращаться за помощью к квалифицированным юристам и опытным специалистам.

Комплексная проверка объекта недвижимости

При осуществлении сделок с недвижимым имуществом, помимо проверки правоустанавливающих документов, надо провести углубленный анализ различных аспектов, связанных с объектом, для минимизации потенциальных рисков и обеспечения юридической чистоты сделки. Этот анализ включает изучение технической документации, оценку стоимости и выявление прав третьих лиц.

Выявление и анализ особых условий

Некоторая недвижимость обладает особым статусом, накладывающим определенные ограничения и обязательства на ее использование и эксплуатацию. Например, строение признанное объектом культурного наследия или особо охраняемым. Наличие такого статуса означает, что к нему предъявляются особые требования по сохранению его исторического облика, проведению ремонтных и реставрационных работ, а также к его использованию.

В таких случаях она сопровождается доп. документацией. В ней содержатся подробные сведения о требованиях к эксплуатации здания/помещения, которые весьма специфичные и затратные для будущего владельца. Например, могут существовать ограничения на изменение внешнего вида фасада, проведение перепланировок или использование определенных материалов при ремонте.

Наличие у недвижимости особого статуса оказывает большое влияние на процедуру купли-продажи и на содержание самого договора. Нужно провести тщательный анализ всех ограничений и обязательств, обусловленных таким статусом, и оценить их потенциальное воздействие на будущую эксплуатацию объекта и его рыночную цену. В ряде случаев наличие особого статуса может существенно снизить его привлекательность для потенциальных покупателей либо потребовать значительных финансовых вложений для обеспечения соответствия требованиям, установленным в охранных обязательствах и другой нормативной документации.

Анализ техдокументации

Она является неотъемлемой частью информации об объекте недвижимости и содержит важные сведения о его характеристиках, состоянии и разрешительной документации. Надо убедиться в наличии всех необходимых разрешений на эксплуатацию и в законности всех произведенных перепланировок и реконструкций.

Для этого надо ознакомиться со следующими документами, полученными от продавца:

  • Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Этот документ подтверждает, что строение соответствует требованиям строительных норм и правил и может быть законно введен в эксплуатацию.

  • Разрешение на строительство. Если объект был построен или реконструирован, необходимо наличие разрешения и законность проведения строительных работ.

  • Техпаспорт с поэтажной экспликацией. Технический паспорт содержит подробную информацию о технических характеристиках объекта, его планировке и площади помещений. Поэтажная экспликация представляет собой схематическое изображение планировки с указанием назначения каждого помещения.

Важно скрупулезно сопоставить фактическую планировку с той, что зафиксирована в техпаспорте. Любые отклонения должны насторожить, поскольку они могут указывать на незаконные перепланировки, чреватые сложностями при регистрации права собственности и дальнейшей эксплуатации недвижимости.

Следует уделить пристальное внимание наличию у владельца разрешительной документации на все строительные работы, включая перепланировки и реконструкции. Приобретение офиса, расположенного, например, в самовольно надстроенном этаже, может обернуться серьезными юридическими проблемами и значительными финансовыми издержками в будущем.

Заказ оценки коммерческой недвижимости

Оценка стоимости – важный этап при проведении сделок купли-продажи, аренды, обмена или дарения недвижимости. Она позволяет установить рыночную цену объекта и сопоставить ее с кадастровой стоимостью, применяющейся для расчета налогов.

Процесс оценки необходим для решения следующих задач:

  1. Определение суммы налога на имущество. Он напрямую зависит от кадастровой стоимости объекта.

  2. Расчет налоговых обязательств при совершении сделок с недвижимостью. При ее продаже, аренде или обмене возникает необходимость уплаты НДФЛ или налога на прибыль организаций, величина которых рассчитывается на основе стоимости объекта.

  3. Оформление наследственных прав. При вступлении в наследство требуется оценить стоимость наследуемого имущества для целей исчисления государственной пошлины или налога на наследство (в зависимости от законодательства).

  4. Определения рыночной цены при обмене на подобную. Здесь необходимо определить рыночную цену каждого объекта для обеспечения эквивалентности обмена.

  5. Оформлении договора на дарение недвижимого имущества. При дарении необходимо оценить стоимость для целей исчисления налога на дарение.

Для проведения оценки надо обратиться к профессиональному оценщику, имеющему соответствующую квалификацию и лицензию. Он проведет осмотр, изучит его характеристики и сравнительные данные по аналогичной недвижимости на рынке и подготовит отчет об оценке, содержащий заключение о рыночной цене объекта.

Проверка наличия прав третьих лиц

Перед совершением сделки надо убедиться, что отсутствуют права на рассматриваемую коммерческую недвижимость у третьих лиц. Это означает, что необходимо проверить, не являются ли другие лица совладельцами объекта, не имеют ли они права пользования или проживания в нем, а также не существует ли каких-либо обременений или ограничений.

При наличии нескольких собственников, для заключения сделки купли-продажи требуется единогласное согласие всех совладельцев. Отсутствие согласия хотя бы одного из них может повлечь за собой признание сделки недействительной в судебном порядке.

Особую осмотрительность следует проявлять в ситуациях, когда недвижимость ранее являлся жилым помещением, но был переведен в нежилой фонд. В подобных случаях прежние жильцы могут сохранить юридическое право пользования или проживания в данном объекте, что способно создать существенные неудобства и обременения для нового владельца.

Не менее важно учитывать вопросы наследования. Продавец, получивший объект по наследству, мог не предпринять достаточных мер для выявления всех возможных наследников. В случае появления других наследников, не заявивших о своих правах на момент совершения сделки, такая сделка может быть оспорена в суде и признана недействительной.

Для всесторонней проверки наличия каких-либо прав третьих лиц на строение/помещение необходимо запросить выписку из ЕГРН. Этот документ содержит информацию о зарегистрированных правах, ограничениях и обременениях, касающихся данного объекта.

Проведение комплексной проверки, включающей в себя анализ особых условий, изучение технической документации, оценку стоимости и выявление прав третьих лиц, позволяет существенно снизить риски, связанные со сделками с недвижимостью, и обеспечить ее юридическую чистоту. В сложных и неоднозначных ситуациях рекомендуется обратиться за консультацией к квалифицированным юристам и специалистам в сфере недвижимости, обладающим опытом и знаниями в данной области.

Получите профессиональную консультацию по проверке нежилой недвижимости

Агентство «Trade Estate» предоставляет доступ к опыту и знаниям своих экспертов, готовых оказать всестороннюю поддержку на каждом этапе проверки. Мы располагаем глубоким пониманием специфики рынка и многолетним опытом успешной работы с объектами различного типа и назначения.

В рамках бесплатной консультации вы сможете узнать:

  1. Как узнать кадастровый номер нежилого помещения по его адресу. Кадастровый номер – это уникальный идентификатор недвижимости, присваиваемый ему в ЕГРН. Он является ключом к получению важной информации об объекте, включая его площадь, точное местоположение, данные о собственнике и наличии каких-либо обременений (ипотеки, ареста).

  2. Как по адресу узнать, кто является собственником нежилого помещения. Установление собственника является одним из ключевых этапов проверки. Необходимо убедиться, что продавец имеет законное право распоряжаться объектом и что сделка не будет оспорена в будущем.

  3. О других важных аспектах проверки коммерческой недвижимости. Наши эксперты расскажут вам о других важных аспектах проверки, таких как анализ правоустанавливающих документов, техническое состояние объекта, наличие разрешений на эксплуатацию, а также о возможных рисках и обременениях.

Почему стоит обратиться в «Trade Estate»?

  1. Мы рады предложить вам возможность получить бесплатную консультацию, в ходе которой вы сможете задать любые вопросы и получить профессиональные ответы от наших специалистов.

  2. Наша команда состоит из профессионалов с богатым опытом работы на рынке коммерческой недвижимости и глубокими знаниями его особенностей.

  3. Мы применяем комплексный подход к проверке коммерческой недвижимости, который включает юридическую экспертизу, технический аудит и оценку рыночной стоимости объекта.

  4. Мы учитываем уникальные потребности и цели каждого клиента, разрабатывая эффективные стратегии, которые соответствуют его требованиям.

  5. Мы обеспечиваем полную конфиденциальность всей информации, предоставленной нашими клиентами, гарантируя ее защиту и недопущение распространения.

Не упустите возможность узнать важные аспекты, которые следует учитывать при покупке коммерческой недвижимости, получить ценные рекомендации и защитить свои инвестиции! Запишитесь на бесплатную консультацию с экспертами агентства «Trade Estate» по телефону +7 (495) 156-20-61. Мы поможем вам принять взвешенное и обоснованное решение при выборе коммерческой недвижимости.

«Trade Estate» — ваш надежный партнер в области инвестиций в коммерческую недвижимость! Мы помогаем нашим клиентам делать правильный выбор и способствуем успешному развитию их бизнеса.



Свяжитесь с нами

Если у вас возникли вопросы, жалобы или предложения — воспользуйтесь формой обратной связи.