Как сохранить доход от коммерческой недвижимости в кризис?

Экономика в стране находится на пороге стагфляции, т. е. ЦБ пытается остановить рост инфляции, удерживая высокую ключевую ставку, замедляется рост ВВП, повышаются издержки производства, снижаются доходы. Можно ли минимизировать риски и получать стабильную прибыль в нестабильной экономической ситуации? Чтобы уберечь накопления от инфляции, бизнесмены инвестируют в недвижимость. В кризис коммерческая недвижимость позволяет не только сохранить, но и приумножить капитал.

Как бизнес адаптируется в условиях кризиса?

Бизнес сегодня переживает тяжелые времена. Чтобы удержаться на плаву, нужно адаптироваться к новым реалиям: оптимизировать расходы, адаптировать товары или услуги к потребностям потребителя, воспользоваться инструментами господдержки в кризисной ситуации. Легче переживают тяжелые времена в экономике компании и производственные предприятия, которые:

1. Экономят оборотные средства. Покупка недвижимости под новый бизнес или для офиса расширяющейся компании требует изъятия крупной суммы из бюджета. Если на приобретение помещения потрачены средства, не задействованные в обороте, то эта покупка не отразиться на работе компании. Но в кризис лишних денег у бизнеса нет;

2. Имеют возможность быстро и без серьезных вложений менять локацию. Успех бизнеса во многом зависит от проходимости помещения, в котором расположен, наличия в выбранном районе целевой аудитории, ценовой политики и др… Нужно оставаться гибким и быстро менять локацию. Продать коммерческую недвижимость, чтобы купить идентичную в другом месте, сложнее, чем расторгнуть арендный договор и взять в аренду другое помещение;

3. Могут рассчитывать на лояльность со стороны арендодателя. Собственники недвижимости заинтересованы в долгосрочном сотрудничестве, поэтому в кризис ведут переговоры с арендаторами, испытывающими финансовые трудности. Арендатор может договориться об отсрочке платежа, изменении условий эксплуатации и др.;

4. Не вкладывают средства в ремонт и содержание помещения, которое занимают. Ремонтом, клинингом, обслуживанием инженерных систем занимается собственник коммерческой недвижимости или управляющая компания;

5. Выбирают место локации не по своим финансовым возможностям, а по проходимости, качеству ремонта, техническому оснащению. Купить коммерческую недвижимость в престижном районе Москвы могут далеко не все предприниматели. Арендовать помещение, которое полностью удовлетворяет требованиям бизнеса, может даже начинающий бизнесмен;

6. Арендуют помещение для бизнеса, а при снижении его рентабельности расторгают контракт. Так предприниматель снижает риски остаться с неликвидной коммерческой недвижимостью, если решит сменить вид деятельности.

Владелец коммерческой недвижимости может оказаться в невыгодной ситуации. Если нежилое помещение расположено в неликвидном месте или рассчитанная арендная плата выше суммы, которую предлагают потенциальные наниматели, сложно найти покупателя или арендатора. Что же делать собственнику в кризис? Можно пересмотреть назначение помещения, условия сдачи в аренду.

В какую недвижимость лучше инвестировать?

Жилые и коммерческие помещения приносят прибыль и в кризис, т. к. рынок недвижимости лучше защищен от инфляции в сравнении с финансовым. В свою очередь доходность коммерческой недвижимости выше, чем жилой. Но эти правила работают, если используется эффективная стратегия управления. Перед поиском арендатора, готового выделять из своего бюджета средства на оплату аренды, нужно определить для каких целей использовать недвижимость.

Сегодня выгодно инвестировать в:

1. Стрит-ритейл. На первых этажах жилых многоэтажных домов часто открывают небольшие торговые точки, кафе, детские развивающие центры, салоны красоты, ветклиники, аптеки и др… Объекты уличной торговли занимают помещения на первых этажах нежилых домов в историческом центре города, располагаются в бывших квартирах многоэтажек в спальных районах, а в новостройках наличие коммерческих помещений предусмотрено планом застройки. Если точка расположена в хорошей проходной локации, она в два раза прибыльнее банковского вклада. Компании, закрывающие базовые потребности населения, сегодня самые востребованные и стабильные;

2. Складскую недвижимость. Большие по площади склады арендуют предприятия, владельцы сетевой торговли и другие крупные компании. В Москве, Санкт-Петербурге и других мегаполисах в тренде склады временного хранения личных вещей физических лиц. В современных квартирах не предусмотрены кладовки, подвальные помещения, поэтому владельцам жилой недвижимости негде хранить сезонные вещи. Складское помещение используют для хранения зимней или летней резины, лодки для рыбной ловли, велосипедов, предметов дачной мебели и других вещей;

3. Гостиничный бизнес. В России развивается внутренний туризм. Новые гостиницы, апарт-отели, бюджетные гостиницы (хостелы) открывают в городах-курортах. В столицу приезжают экскурсии со всех регионов страны, из ближнего зарубежья, поэтому этот бизнес будет востребован и в период экономического спада;

4. Коливинги. Это улучшенный вариант гостиницы. В коливинге предусмотрено личное пространство, общие зоны, обустроенные для работы, отдыха и совместного досуга;

5. Офисы. Арендные ставки под офисы зависят от ситуации в экономике. В отличие от коммерческих помещений под торговые точки, под офисы снимают коммерческую недвижимость с низкой проходной локацией. Помещения под офисы, расположенные в деловых районах города, пользуются спросом даже в период экономического кризиса.

Не все объекты недвижимости приносят хороший доход владельцу. Неликвидное помещение сложно сдать в аренду и продать. Что же делать, если пустует коммерческое помещение? Стоит ли его ремонтировать, чтобы привлечь арендатора? Если недвижимость никого не заинтересовала, значит нужно пересмотреть условия аренды.

Антикризисные мероприятия

Перед тем как инвестировать в коммерческую недвижимость, нужно просчитать риски, разработать стратегию. Недвижимость приобретают, чтобы защитить свои сбережения от инфляции и для получения регулярного дохода. Но что же делать, если помещения не приносят прибыли? Есть ли эффективные антикризисные меры для собственника коммерческой недвижимости?

Кризисы в экономике разных стран происходят с завидным постоянством. Над разработкой эффективных мер, поддерживающих разные сферы российского бизнеса, работают юристы, экономисты, политики. Некоторые мероприятия позволяют снизить риски инвестора, решившего инвестировать в коммерческую недвижимость.

Инвестору нужно учесть, что:

1. Помещение, купленное недостроенным, может остаться в том же недостроенном состоянии, если не выделить на завершение строительства нужную сумму. Есть риск остаться без недвижимости, купленной на этапе начала строительства, если застройщик обанкротится;

2. Анализ локации подтвердил, что помещение подходит под магазин, но найти арендатора, готового ежемесячно вносить рассчитанную сумму, не получается. Есть несколько причин: завышенная арендная ставка, наличие вблизи сильных конкурентов, требования сделать ремонт и установить необходимое техническое оснащение. Для урегулирования этих вопросов потребуется реструктуризация аренды. В условиях кризиса многие арендодатели идут на уступки, чтобы не допустить простоя помещения;

3. Могут быть простои в аренде из-за непредвиденного расторжения договора с арендатором. Что же делать, если нет арендаторов для пустующего помещения? Чтобы не упустить прибыль, в договор аренды нужно включить пункт, в котором указана сумма обеспечительного платежа. Это не арендная плата, а гарантия того, что собственник недвижимости не потеряет деньги, если арендатор съедет без предупреждения, разорится;

4. Арендатор может испортить недвижимое имущество и отказаться компенсировать ущерб. Система штрафов, неустойки прописываются в арендном договоре;

5. Есть вероятность того, что стоимость помещения снизится. Если площадь арендуют под продуктовый магазин, а через некоторое время рядом откроется идентичная торговая точка, доход арендатора снизится. Соответственно он может попросить, чтобы снизили арендную плату. Как не потерять арендатора, который не снимать помещение за оговоренную ранее сумму? Можно договориться о снижении аренды или предложить сделать косметический ремонт за средства собственника недвижимости, чтобы привлечь покупателей.

Арендная ставка, указанная в договоре может изменяться с согласия сторон. Из-за рыночной нестабильности ставку иногда приходится пересматривать, чтоб не допустить расторжения договора аренды с благонадежным арендатором. Снижение аренды в кризис не единственный способ привлечь нанимателя и заключить долгосрочный договор.

Чем заинтересовать арендатора?

Что же сложнее сделать в кризисные времена: собственнику коммерческой недвижимости найти арендатора или арендатору арендовать помещение, полностью удовлетворяющее требованиям его бизнеса? В кризис всем приходится просчитывать каждый шаг, чтобы не лишиться бизнеса из-за одного неправильного решения. Как же найти и удержать арендатора?

Несколько эффективных методов:

1. Внедрить динамическое ценообразование. Если базовая арендная ставка будет зависеть от сезона, локации (проходимость, район города, наличие подъездов, автостоянок) и других параметров, арендодатель уменьшит риски простоя помещения, увеличит доход, адаптирует бизнес под экономическую ситуацию, повысит репутацию. Повысить интерес потенциальных арендаторов к недвижимости могут антикризисные скидки;

2. Сделать качественный ремонт, оборудовать помещения прогрессивной техникой. Многие владельцы бизнеса подбирают помещение, не требующее дополнительных вложений. Востребованы складские помещения, оснащенные всем необходимым для хранения, перемещения товаров. Пользуются спросом помещения с хорошим ремонтом, столовой, кухней, санкомнатой, зоной для работы и отдыха под коворкинги, офисы. Подготовка помещения под ключ позволит повысить арендную ставку;

3. Оптимизировать управление коммерческой недвижимостью. Чтобы повысить доверие арендаторов, можно заключить договор с подрядчиком, который будет проводить техосмотр работающей техники, поддерживать цифровое взаимодействие;

4. Сократить простои. Чтобы помещение не пустовало, нужно удерживать арендаторов: поддерживать с ними связь, предоставлять скидки и другие бонусы. Если срок договора заканчивается, нужно заранее запускать рекламу;

5. Предложить арендные каникулы на время переезда, ремонта и других мероприятий, влияющих на работу арендатора. Нужно учитывать, что арендные каникулы – это период, в течение которого наниматель освобождается от внесения арендной платы или платит частично. Заключается дополнительное соглашение;

6. Предоставить дополнительные услуги. Чтобы повысить арендную ставку, можно оборудовать парковочные места, нанять клининговую службу, повысить комфортабельность объекта и др…

В кризис все сталкиваются с проблемами, но не все их могут решить без ущерба для кошелька. Чтобы защитить собственные накопления от инфляции, можно инвестировать их в недвижимость. Но эта инвестиция принесет прибыль только при активном использовании коммерческих площадей.

Можно ли получать пассивный доход?

Управлять недвижимостью не так просто, как предполагал инвестор, оформляя договор купли-продажи. Чтобы эта инвестиция приносила доход, нужно разработать стратегию, просчитать все риски, найти арендатора, который согласен заключить долгосрочный договор аренды. Чтобы не решать вопросы с недвижимостью самостоятельно, можно воспользоваться услугами управляющей компании.

Специалисты УК:

1. Управляют арендными отношениями (поиск арендатора, финансовое и юридическое сопровождение сделки, пересмотр условий аренды при необходимости);

2. Контролируют качество услуг (заключение договоров с подрядными организациями, контроль оплаты коммунальных услуг);

3. Составляют претензии, судебные иски при нарушении арендатором правил эксплуатации нежилого помещения, задержки арендной платы, порчи имущества, принадлежащего собственнику помещения;

4. Занимаются урегулированием конфликтных ситуаций между собственником и арендатором;

5. Консультируют собственника недвижимости по маркетинговым, финансовым и юридическим вопросам. Владелец может спросить у управляющего, что делать, если упала аренда, как сохранить доход;

6. Занимаются организацией поддерживающего ремонта, устранением аварийных ситуаций, возникших с инженерным оборудованием, коммуникациями;

7. Несут ответственность за соблюдение норм и правил ГК РФ. Управляющая компания несет уголовную и административную ответственность за выбранную стратегию управления.

Для инвестора безопаснее сотрудничать с управляющей компанией, которая минимизирует риски и будет предоставлять отчеты о проделанной работе. УК заинтересована в повышении прибыли от аренды, т. к. стоимость ее услуг напрямую зависит от дохода собственника недвижимого имущества.