Классификация офисной недвижимости

Подбор офиса –непростой шаг для любой компании. От правильно подобранного пространства зависит комфорт работников и их продуктивность, а также имидж компании. Однако, ориентироваться в многообразии предложений бывает непросто, особенно учитывая, что существует четкая классификация офисных зданий, о которой многие арендаторы даже не подозревают.

В этой статье мы подробно разберем существующую классификацию офисной недвижимости в Москве, рассмотрим их основные характеристики и критерии. Это поможет вам сделать правильный выбор и подобрать идеальное помещение, которое будет соответствовать потребностям вашей компании, бюджету и долгосрочным целям.

Для кого нужна классификация офисной недвижимости

Класс коммерческой недвижимости – это не просто формальность или набор букв. Это сложная система, отражающая уровень комфорта, удобство расположения и техническое оснащение офисного здания. Знание этих классов имеет решающее значение как для арендаторов, так и для арендодателей, позволяя им принимать взвешенные и обоснованные решения.

Для арендаторов, в первую очередь, классификация становится своеобразным ориентиром в мире коммерческой недвижимости. Она позволяет оценить, насколько офис будет соответствовать потребностям сотрудников и способствовать их продуктивной работе. Ведь едва ли кто-то будет мотивирован к работе в офисе, до которого приходится добираться с несколькими пересадками, или в здании с устаревшими коммуникациями и неработающей вентиляцией. Комфортные условия работы, удобное расположение, современные технологии – все это напрямую влияет на лояльность сотрудников, их мотивацию и, как следствие, на успех компании в целом. Работодатели, стремящиеся к удержанию ценных кадров и созданию благоприятной рабочей атмосферы, все чаще обращают внимание на класс офисного помещения.

Но классификация офисной недвижимости важна не только для арендаторов. Для арендодателей она является ключевым инструментом ценообразования и позиционирования объекта на рынке. Класс офисного здания напрямую влияет на размер арендной ставки, позволяя собственникам устанавливать конкурентоспособную цену, отражающую качество и преимущества их объекта. Зная класс своего объекта, арендодатель может эффективно привлекать целевую аудиторию, выделяя те характеристики, которые наиболее важны для потенциальных арендаторов. Следовательно, классификация офисной недвижимости - важный элемент рыночной экономики, обеспечивающим прозрачность и справедливость в отношениях между арендаторами и арендодателями.

Далее мы рассмотрим подробнее каждый из существующих классов офисных помещений: A, B, C и D, а также подклассы, которые могут существовать в рамках некоторых из них. Это позволит вам получить полное представление о критериях классификации и сделать осознанный выбор офисной недвижимости.

Ключевые параметры классификации офисной недвижимости

Определение класса офисного здания – многоступенчатый процесс, требующий комплексной оценки множества факторов. Вместо простого перечисления достоинств и недостатков, необходимо учесть совокупность характеристик, которые в конечном итоге формируют общую картину и позволяют отнести объект к определенной категории. Давайте рассмотрим основные критерии, на основе которых происходит классификация коммерческой недвижимости:

1. Расположение – один из самых важных факторов, определяющих класс коммерческой недвижимости. Чем ближе офис к центру деловой жизни, главным транспортным артериям и ключевым городским магистралям, тем выше его потенциальный рейтинг. Помимо простого расстояния, важна также легкость доступа: удобные маршруты общественного транспорта, близость к метро, автобусным и трамвайным остановкам. Даже если здание находится не в центре, грамотная организация транспортной доступности может значительно повысить его привлекательность и повлиять на классификацию. Окружающая среда также имеет значение. Соседство с другими престижными бизнес-центрами, ТК и развитой инфраструктурой – явный плюс. С другой стороны, близость промышленных зон, исправительных учреждений или устаревших заводов негативно скажется на оценке.

2. Новые бизнес-центры, изначально спроектированные и построенные как офисные здания, обычно соответствуют высоким стандартам и претендуют на классы A и B. Более старые здания, даже после реновации относятся к низким классам. Стоит помнить, что с течением времени состояние здания неизбежно ухудшается, что приводит к снижению его класса. 

3. Эффективная работа инженерных систем является основой комфортной рабочей среды. Наличие современных систем отопления, вентиляции и кондиционирования воздуха, бесперебойное электро- и водоснабжение, высокоскоростной интернет и надежная телефонная связь – все это необходимые условия для офисов высокого класса. Отсутствие или устарелость инженерных коммуникаций значительно снижает привлекательность здания для арендаторов.

4. Эффективная организация офисных пространств, которая максимизирует использование доступной площади, является ключевым аспектом. Открытые офисы становятся все востребованными, так как они обеспечивают гибкость в расстановке рабочих мест и помогает лучшему взаимодействию между работниками. Также важно создавать условия для инвалидов, включая наличие пандусов, лифтов и специально адаптированных туалетов. Эти особенности повышают привлекательность здания и улучшают его статус. Кроме того, следует обратить внимание на качество отделочных материалов: применение новейших, экологически безопасных и долговечных стройматериалов говорит о высоком уровне недвижимости.

5. Развитая внутренняя инфраструктура значительно увеличивает привлекательность офиса для работников и положительно сказывается на его рейтинге. Оптимально, чтобы здание предлагало разнообразные удобства, такие как столовая или ресторан, аптека, конференц-залы, торговые площади и банки. Такой набор услуг делает офис более комфортным для сотрудников и привлекательным для арендаторов.

6. Обеспечение защиты работников и сохранности имущества всегда является приоритетной задачей для любого бизнеса. Офисы VIP класса оборудованы новейшими системами безопасности, включающие в себя пожарную сигнализацию, видеонаблюдение, охранные службы, СКУД. Все помещения, включая парковку и зоны отдыха, находятся под постоянным присмотром, что создает дополнительные условия для безопасности.

7. Эффективное управление офисным зданием играет ключевую роль в обеспечении комфорта и безопасности арендаторов. Наличие квалифицированной управляющей компании или специализированного отдела, который способен быстро реагировать на возникающие проблемы, является важным преимуществом. Это способствует созданию благоприятной атмосферы для всех пользователей.

Учитывая все эти параметры, можно с уверенностью определить класс офисного здания. 

Недвижимость класса А

Это вершина коммерческой недвижимости, символ престижа и воплощение современных технологий и стандартов комфорта. Эти элитные бизнес-центры находятся в престижных районах города, в самом сердце деловой активности, и легко узнаваемы благодаря своей современной архитектуре и высококачественной отделке. Москва-Сити, как яркий пример, является наглядным подтверждением того, как выглядят офисы класса А, ставшие символом успешного бизнеса и инноваций.

Что же отличает офисы класса А от других категорий, делая их столь привлекательными для арендаторов, стремящихся к созданию идеальной рабочей среды?

1. В офисах используются самые современные инженерные системы, обеспечивающие бесперебойное функционирование всех коммуникаций. Отопление, кондиционирование, водоснабжение и электроснабжение – все работает как часы, благодаря СКУД. Работники могут быть уверены, что им будет комфортно работать в любое время года, и им не придется отвлекаться на бытовые проблемы.

2. Планировка офисов тщательно продумана для обеспечения максимальной работоспособности и комфорта. В бизнес-центре предусмотрены все необходимые удобства для работников.

3. При создании офисов используются самые высококачественные и дорогостоящие материалы, а проектирование доверяют опытным архитекторам, способным создавать уникальные и запоминающиеся проекты. Внутренняя отделка отличается современным стилем, отражающим самые актуальные тенденции дизайна интерьеров. Каждый элемент, от освещения до выбора мебели, тщательно продуман и направлен на создание комфортной и вдохновляющей рабочей атмосферы.

4. В офисах применяются передовые системы безопасности, гарантирующие максимальную защиту сотрудников и сохранность имущества. Здания оборудованы надежной пожарной сигнализацией и охранными системами, СКУД и современными камерами видеонаблюдения. Управление всеми этими системами осуществляется через централизованный пульт, обеспечивающий оперативное реагирование на любые нештатные ситуации.

5. Офисы располагают удобной и охраняемой парковкой, где на каждое место предусмотрено более 60 квадратных метров. Круглосуточное видеонаблюдение по всей территории парковки обеспечивает дополнительную безопасность для автомобилей.

Офисы класса А – рабочее пространство и инвестиция в имидж компании, в комфорт сотрудников и в успех предприятия в целом. Выбирая эти помещения, вы вкладываетесь в престиж, качество и современные технологии, создающие лучшие условия для работы.

Недвижимость класса B

В классификации офисной недвижимости – не приговор, а скорее, разумный компромисс между престижем класса А и эконом. Не стоит думать, что это означает устаревшее или некомфортное помещение. Зачастую, к данной категории относятся офисы, которые когда-то соответствовали самым высоким стандартам, но со временем, из-за естественного износа или изменения архитектурных и инженерных требований, утратили некоторые позиции. При таком раскладе владельцам проще понизить класс, чем инвестировать в дорогостоящий капитальный ремонт.

Кроме того, к классу B относятся офисы, немного не дотягивающие до элитного класса по некоторым критериям, например, располагаются не центре города, а в более спокойных районах с хорошей транспортной доступностью. Несмотря на это, они предлагают вполне достойные условия для ведения бизнеса и создания комфортной рабочей среды.

Именно категория B - наиболее востребована на рынке офисной недвижимости. Её выбирают компании, стремящиеся к оптимальному соотношению цены и качества, для которых важнее создать удобное и функциональное рабочее пространство для сотрудников, чем демонстрировать высокий статус. Офисы класса B – рациональный выбор для компаний, ценящих эффективность и комфорт без излишних затрат.

Основные характеристики, отличающие офисные помещения категории B:

1. Расположение офисов немного дальше от центра города, но при этом они должны обладать хорошей транспортной доступностью и удобной инфраструктурой. Важно, чтобы сотрудники могли легко добраться до работы на общественном транспорте или личном автомобиле.

2. Офисы располагаются на территории бизнес-комплексов, где компании могут взаимодействовать друг с другом, обмениваться опытом и находить новых партнеров. Это создает благоприятную среду для развития бизнеса и расширения деловых контактов.

3. В отделке офисов используются качественные, но не дорогие материалы. Важно, чтобы отделка была эстетичной, функциональной и соответствовала современным требованиям к офисным помещениям.

4. В отличие от класса А, предлагается открытая неохраняемая парковка. Важно, чтобы она была достаточно вместительной и удобной для работников и клиентов.

5. Планировка офисов должна быть функциональной и обеспечивать эффективное использование рабочего пространства. Возможны как открытые планировки, так и кабинетно-коридорная система.

6. В офисах предусмотрена охрана на входе-выходе из здания. Это обеспечивает базовый уровень безопасности, но нет круглосуточного видеонаблюдения и СКВД.

7. В здании меньше лифтов, чем в офисах класса А, что иногда приводит к образованию небольших очередей в часы пик. Но, количество лифтов должно быть достаточным для обеспечения комфортного перемещения сотрудников между этажами.

Выбирая офис класса B, компании получают оптимальное сочетание цены, качества и функциональности. Это разумный выбор для бизнеса, который ценит комфорт сотрудников, но при этом стремится к эффективному использованию ресурсов.

Недвижимость класса C

Это выбор начинающих предпринимателей, маленьких компаний и стартапов, для которых ключевым фактором при выборе помещения является минимальная ценой аренды. В условиях ограниченного бюджета, когда каждая копейка на счету, класс C становится отправной точкой для организации рабочего пространства и реализации бизнес-идей. Но, выбирая этот вариант, важно понимать, с чем придется столкнуться.

Эти офисы предлагают базовый набор условий для ведения бизнеса, но они часто далеки от идеала и требуют определенной адаптации и готовности к некоторым трудностям. Это своего рода «эконом-класс» в таблице классификации офисной недвижимости.

Вот основные особенности, характеризующие коммерческие помещения класса C:

1. Офисы расположены за пределами города, что создает трудности для работников и клиентов, добирающихся до работы на общественном транспорте. Увеличение времени в пути и зависимость от пересадок могут снижать продуктивность и негативно сказываться на общем настроении.

2. В районе расположения офисов часто наблюдается недостаток развитой инфраструктуры: мало кафе, магазинов, банков и других сервисов, необходимых для комфортной работы и отдыха. 

3. Офисы предлагают минимальный набор удобств на рабочем месте. Часто отсутствует современная мебель, эргономичное освещение и другие элементы, способствующие комфортной работе.

4. Парковка возле офисов очень маленькая, с ограниченным количеством мест и отсутствием охраны.

5. В офисах отсутствует единая система управления зданием и климат-контроля. Это приводит к перебоям в работе отопления, вентиляции и кондиционирования, а также к другим проблемам, требующим самостоятельного решения.

6. В офисах возникают сбои в работе интернета, что негативно сказывается на работе, особенно для компаний, активно использующих онлайн-инструменты.

7. В офисах часто отсутствует необходимая мебель и техника.

8. Планировка офисов часто неудобная и нефункциональная, что требует дополнительных усилий по организации рабочего пространства.

9. Обслуживанием здания и офисов занимается сам владелец, а не специализированные службы. Это приводит к задержкам в решении проблем и снижению качества обслуживания.

10. В офисах отсутствуют комфортные условия для организации отдыха, что сказывается на продуктивности и моральном состоянии сотрудников.

Зачастую, офисы класса C находятся в зданиях, которые не были спроектированы как бизнес-центры (административные здания, бывшие производственные помещения или складские комплексы).

Несмотря на все вышеперечисленные недостатки, в офисах класса C создаются вполне комфортные условия для работы. Главное, чтобы в помещении была хорошая вентиляция, обеспечивающая приток свежего воздуха. Кроме того, при правильной организации рабочего пространства и создании позитивной атмосферы, даже в скромных условиях можно добиться высокой продуктивности и успеха.

Недвижимость класса D

Она представляет собой экономичный вариант коммерческой недвижимости, предлагающий минимальный набор удобств и услуг по самой низкой арендной плате. Офисы расположены в старых и морально устаревших зданиях, не соответствующих современным стандартам комфорта.

Внешне здание может смотреться достаточно солидно и респектабельно, но внутренняя обстановка и инженерные системы оставляют желать лучшего. Планировка часто неудобная и нефункциональная, отделка выполнена в устаревшем «советском» стиле, а коммуникации изношены и требуют модернизации. Расположение офиса совершенно непредсказуемо: от оживленных районов до окраин города, где инфраструктура развита слабо.

Главным и, пожалуй, единственным преимуществом офисов класса D является очень низкая арендная плата, которая делает их привлекательными для компаний, стремящихся к максимальной экономии. Но, при выборе такого варианта надо учесть, что руководителям придется самостоятельно решать множество вопросов, связанных с обустройством и обслуживанием помещения.

В большинстве случаев потребуется подключение или ремонт коммуникаций, установка минимальной системы охраны, проведение косметического ремонта и приобретение необходимой мебели и техники. Все эти расходы существенно увеличат общую цену аренды и потребовать значительных усилий по созданию рабочего пространства.

При выборе офиса класса D необходимо учитывать следующие факторы:

1. Оцените степень износа здания, состояние инженерных систем, качество отделки и наличие необходимых коммуникаций.

2. Узнайте, насколько удобно добираться до офиса на общественном транспорте, и какие объекты инфраструктуры находятся в непосредственной близости.

3. Уточните, разрешает ли владелец здания проводить ремонтные работы и перепланировку помещений.

4. Рассчитайте, какие дополнительные расходы потребуются на подключение коммуникаций, установку охраны, ремонт и приобретение мебели.

Выбор офисного помещения – ответственное решение, которое должно основываться на потребностях компании, возможностях бюджета и стратегических целях. Независимо от вашего выбора, всегда внимательно осматривайте помещение, общайтесь с владельцем здания и будущими соседями. Узнайте все интересующие вас вопросы и убедитесь, что выбранный офис соответствует вашим потребностям и возможностям.

Желаем удачи в поиске идеального офиса для вашего бизнеса!