Могут ли самозанятые сдавать коммерческую недвижимость?

В современном экономическом мире сдача недвижимости в аренду является распространенным способом получения дохода, но сопряжена с необходимостью соблюдения законодательства, в частности, заключения договоров аренды и уплаты налогов. Существуют различные категории налогоплательщиков, и вопрос о том, какие права и обязанности они имеют в отношении сдачи коммерческих площадей в аренду, требует детального рассмотрения. В этой связи возникает закономерный вопрос: могут ли самозанятые сдавать в аренду нежилое помещение и, соответственно, уплачивать НПД?

Разбираясь в этом вопросе, важно учесть, что самозанятые лица имеют право осуществлять определенные виды деятельности и получать доход, облагаемый НПД. Но, есть ограничения и условия, когда данная деятельность может быть классифицирована как предпринимательская, требующая регистрации в качестве ИП. Поэтому, возможность сдачи в аренду коммерческих площадей самозанятым и уплаты НПД зависит от ряда факторов, включая характер и объем деятельности, а также наличие или отсутствие признаков предпринимательского дела.

На фоне этих юридических нюансов, рынок коммерческой недвижимости демонстрирует значительную активность. Специалисты в данной области зафиксировали в 2025 году большой рост спроса и объема вложений в коммерческую недвижимость. 

Могут ли самозанятые сдавать коммерческую недвижимость в аренду

Федеральный закон № 422-ФЗ от 27.112018 является основополагающим документом, регулирующим деятельность самозанятых и определяющим порядок уплаты ими налога на проф. доход. Этот закон, задуманный как экспериментальный, установил специальный налоговый режим, но отсутствие четкого перечня разрешенных видов деятельности порождает неопределенность и ошибочные трактовки относительно того, какие доходы подпадают под действие НПД. В частности, распространенное, но ошибочное мнение заключается в том, что самозанятый может сдавать в аренду нежилые площадей под бизнес, уплачивая при этом налог на профессиональный доход. В действительности же, это не соответствует законодательным нормам.

Действующее законодательство, в частности ФЗ № 422, недвусмысленно устанавливает, что доходы от передачи имущественных прав на недвижимость, включая арендную плату за коммерческие площади, не подлежат обложению НПД. Исключение сделано лишь для жилых помещений, сдача которых в аренду разрешена в рамках режима самозанятости. Таким образом, нежилые объекты, такие как офисы, склады и магазины, не могут быть предметом арендных отношений с уплатой НПД. На вопрос о том, могут ли самозанятые сдавать нежилые помещения, ответ однозначен: нет, если предполагается использование НПД.

Минфин РФ в своих официальных разъяснениях также подтверждает невозможность использования НПД в отношении доходов от аренды коммерческих помещений. Это ограничение введено для предотвращения уклонения от уплаты налогов в полном объеме со стороны предпринимателей, владеющих нежилыми помещениями. Однако, важно отметить, что такие предприниматели не лишены возможности применять другие налоговые режимы, предусматривающие мягкие условия налогообложения. Следовательно, выбор оптимальной системы налогообложения для владельцев коммерческой недвижимости требует внимательного изучения всех нормативных актов и учета индивидуальных особенностей бизнеса.

Следовательно, анализ действующего законодательства и разъяснений уполномоченных органов однозначно указывает на невозможность применения режима НПД самозанятыми лицами при сдаче в аренду коммерческих помещений. Данное ограничение обусловлено стремлением законодателя сохранить поступления в бюджет и избежать необоснованного использования льготного режима налогообложения в отношении деятельности, имеющей признаки предпринимательской. Владельцам коммерческой недвижимости, желающим получать доход от аренды, необходимо внимательно изучить доступные альтернативные налоговые режимы и зарегистрироваться как ИП или юрлицо, если это требуется для выбранного режима.

В заключение, стоит подчеркнуть, что соблюдение налогового законодательства является обязательным условием ведения законной экономической деятельности. Неправильный выбор налогового режима или попытки его обхода могут повлечь за собой негативные последствия, включая доначисление налогов, штрафы и пени. Поэтому, при планировании деятельности по сдаче в аренду нежилых помещений рекомендуется обратиться за консультацией к квалифицированным специалистам в области налогового права, которые помогут выбрать оптимальный налоговый режим и избежать возможных нарушений.