Расторжение договора по требованию арендатора: подводные камни



Нет смысла покупать помещение для ведения бизнеса, если можно заключить договор аренды с собственником недвижимости и использовать арендованные площади. Но иногда требуется срочно сменить локацию или появилась другая причина освободить коммерческое помещение. Односторонний отказ от договоренностей ранее срока может привести к нежелательным последствиям. Возможно ли досрочное расторжение договора аренды по требованию арендатора без ущерба для бизнеса? Как решить вопрос мирным путем? У участников соглашения возникает масса вопросов, когда дело касается выплаты неустойки, возвращения депозита.

Способы прекращения действия договоренностей

Когда одна сторона заинтересована в долгосрочном сотрудничестве, а вторая решила это сотрудничество завершить, если в договоре не прописаны основания, мирно урегулировать отношения непросто. Есть несколько способов расторжения договоренности:

1. По взаимному согласию сторон. Это самый простой и быстрый способ. Арендатор извещает собственника недвижимости, убеждается, что у него нет возражений. Документ о досрочном расторжении подписывается обеими сторонами;

2. Односторонний отказ от исполнения договоренностей без уважительной причины не допускается. Если есть основания для расторжения, нужно отправить арендодателю уведомление. Причины одностороннего расторжения прописаны в законодательстве, но лучше их указать в документах, которые подписывают при передаче недвижимого имущество во временное пользование;

3. Через суд. Если арендодатель грубо нарушил условия договоренности и права арендатора, расторгать договор нужно в судебном порядке. Законодательством предусмотрено несколько оснований для подачи искового заявления. Некоторые причины суд посчитает неуважительными, поэтому примет решение в пользу собственника недвижимости.

Взаимное согласие

Если на предложение арендатора собственник помещения согласился, составляется соглашение, которое подписывается обеими сторонами сделки. Краткосрочный договор без регистрации, является расторгнутым после подписания соглашения. Когда аренда коммерческой недвижимости зарегистрирована в ЕГРП, подписанное соглашение также нужно регистрировать.

Расторгается договор по согласию обеих сторон без неприятных последствий, если соблюдены условия:

1. Перед подписанием документов, передающих помещение в аренду, получена консультацию юриста;

2. Заранее подготовлено помещение к сдаче арендодателю;

3. Получено согласие собственника на расторжение договоренностей раньше окончания срока действия;

4. Арендатор своевременно освобождает недвижимость и обе стороны подписывают документ, подтверждающий факт отсутствия у собственника претензий к арендатору в части сохранности недвижимого имущества (акт приема-передачи);

5. Составляется соглашение с указанием причины;

6. Подписывается соглашение совместно с арендодателем. Долгосрочный договор положено регистрировать, поэтому и соглашение о его расторжении необходимо зарегистрировать.

Чтобы соглашение имело юридическую силу, нужно его правильно оформить. В соглашении о досрочном расторжении договора аренды по инициативе арендатора указывают:

1. Когда и где подписан договор;

2. Содержание документа;

3. Обоснования расторжения договора ранее истечения его действия;

4. С какого момента договор будет недействителен;

5. Отсутствие взаимных претензий сторон;

6. Сведения о подписанном акте приема-передачи;

7. Подписи, реквизиты, печати.

Арендодатель не вправе требовать арендную плату после расторжения договоренности до регистрации соглашения. Собственник помещения не сможет заключить сделку с другим арендатором до регистрации соглашения в ЕГРП.

Арендатора обяжут оплачивать аренду, даже после подписания соглашения, если он не освободил помещение или освободил, но не оформил акт приема-сдачи. Все документы нужно оформлять правильно и вовремя, чтобы впоследствии не пришлось доказывать юридическую чистоту соглашения и правомерность своих действий.

По требованию одной из сторон

С необходимостью прекратить правоотношения может столкнуться как арендатор, так и владелец недвижимости.

Арендодатель может потребовать досрочного расторжения договора на основании:

1. Невыполнения условий сделки арендатором (использование имущества с серьезными нарушениями);

2. Ухудшение качества недвижимого имущества (наниматель не устранил последствий пожара, учиненного по неосторожности или из-за нарушения ТБ и т. д.);

3. Невнесения арендной платы (отсутствие платежа два раза подряд);

4. Не проведен капитальный ремонт (с условием внесения этого требования в документ).

Если собственник недвижимости отправил арендатору предупреждение с требованием соблюдать условия ранее заключенных договоренностей, но ответчик не отреагировал, договор расторгается без его участия.

Досрочное расторжение договора аренды по инициативе арендатора имеет несколько вариантов развития событий:

1. Прервать действие договора заключенного на неопределенный срок, арендатор может после уведомления арендодателя об отказе от аренды. Поставить собственника в известность нужно за период времени, указанный в договоренности. По истечении этого периода договор расторгается. К оговоренному сроку нужно освободить помещение, оформить и подписать совместно с собственником акт приема-передачи недвижимости;

2. Отказаться от аренды ранее оговоренного срока можно, если в договоре прописаны основания. Чтобы у арендодателя не было претензий, в документе нужно перечислить основания, не оговоренные в ГК РФ, и зафиксировать время, выделенное на принятие решения. По истечении времени с момента отправки или получения уведомления договор расторгается. Передать объект недвижимости владельцу необходимо до даты окончания действия договоренности;

3. Предприниматель вынужден отказаться от арендованной недвижимости из-за невозможности использовать ее для бизнеса. Гражданским Кодексом предусмотрены основания для расторжения договора аренды арендатором. Требуется отправить уведомление о нарушении собственником коммерческой недвижимости законных прав нанимателя, указать дату проведения передачи арендованного имущества. Представители обеих сторон в назначенную дату составляют акт приема-передачи и заключают дополнительное соглашение о досрочном расторжении. Если согласие арендодателя не получено, договор расторгается через суд.

Чтобы избежать длительных разбирательств, финансовых потерь, любой конфликт лучше решать мирным путем. Стороны подписывают взаимовыгодное соглашение, где подтверждают отсутствие претензий друг к другу. Если мирно договориться не получается, предстоит подача искового заявления и судебные тяжбы.

Через обращение в суд

Как же восстановить справедливость, если собственник коммерческой недвижимости отказывается расторгнуть договор по обоюдному согласию сторон? Если арендатор решил отменить договоренность из-за неправомерных действий арендодателя, первое, что нужно сделать – перечитать договор аренды. Наличие в документе пункта, на основании которого можно расторгнуть договор в одностороннем порядке, позволяет быстро и без участия третьей стороны решить проблему. Отсутствие оговоренных сторонами оснований не мешает инициатору почитать Гражданский Кодекс Российской Федерации.

В законодательстве прописаны основания для отказа от договора:

1. Собственник нарушает договоренности: передал в пользование недвижимость, но мешает ее использовать в оговоренных целях;

2. Недвижимость, переданная в аренду по документам, арендатором не получена в пользование;

3. Помещение не соответствует требованиям бизнеса. Этот факт является основанием для расторжения договора по требованию арендатора, если во время передачи недвижимого имущества в аренду собственник скрыл недочеты;

4. Арендодатель не делает ремонт в помещении (кто отвечает за проведение ремонта, нужно фиксировать документально);

5. Возник форс-мажор, т. е. сложились обстоятельства, не зависящие от собственника и временного пользователя, которые сделали помещение непригодным для дальнейшей эксплуатации

Не все обстоятельства можно предвидеть в договоре, поэтому каждое обращение суд рассматривает индивидуально. Причиной для расторжения договоренностей может стать:

1. Существенное изменение обстоятельств. Должны соблюдаться условия:

• обе стороны не могли предположить этих изменений во время подписания документов;

• на которые арендатор не имел возможности повлиять и изменить течение событий;

• которые без внесения изменений в условия договоренностей привели бы к непредвиденным финансовым тратам;

• изменения не были спровоцированы заинтересованной стороной;

2. Решение, принятое государственными или местными органами власти, сделавшее невозможным дальнейшее использование коммерческого помещения.

При выявлении недостатков, из-за которых пользоваться имуществом невозможно, нужно отправить предложение собственнику прекратить действие договора. Письменное предложение отправляется почтой с уведомлением отправителя о вручении его арендодателю. В предложении указывается срок ожидания ответа. Арендатор должен предпринять попытку досудебного урегулирования спора, чтобы соблюсти досудебный порядок. Несоблюдение приведет к тому, что суд откажет заявителю в рассмотрении искового заявления.

Если собственник недвижимости не изъявил желание решить конфликт мирно, арендатор должен соблюдать порядок расторжения договоренности. Инициатору нужно:

1. Заказать независимую экспертизу (санитарную, по технике пожарной безопасности и др.), чтобы доказать нарушения договоренностей;

2. Составить исковое заявление. В документе указываются основания для прекращения действия договора аренды. Для подтверждения правомочности своих требований нужно к заявлению приложить заключения экспертов, фотоотчет, доказать отправку собственнику уведомления и другие документы;

3. Оплатить пошлину, подать иск, подкрепленный пакетом документов, в суд;

4. Получить заключение;

5. Задокументировать передачу имущества и аннулировать запись в реестре;

6. Рассчитаться по арендной плате.

Всю корреспонденцию, которая впоследствии рассматривается в качестве доказательств судом, нужно отправлять по адресу, указанному в документах, оформленных во время передачи недвижимости в аренду, ценным письмом с описью вложения. Это важные для судебных разбирательств документы.

Что судебные органы не признают веской причиной?

Когда собственник недвижимого имущества отказывается выполнять условия заключенного ранее договора и прервать сотрудничество по взаимному согласию, арендатор ищет другие способы решения проблемы. Если ни одна из предпосылок, прописанных в договоре и законодательстве не соответствует действительности, есть ли у арендаторов право на расторжение договора аренды? Окончательное решение всегда принимают судебные органы. Каждая ситуация рассматривается индивидуально, поэтому однозначного ответа нет.

В досрочном расторжении договора в суде будет отказано, если предприниматель укажет причину:

1. Тяжелое финансовое положение арендатора;

2. Сложная экономическая ситуация в стране;

3. Отказ кредитной организации в предоставлении кредита;

4. Нецелесообразность использование арендованного помещения;

5. Покупка другой недвижимости для ведения бизнеса;

6. Смерть бизнесмена, арендующего помещение (договор переходит по наследству).

Отказать в расторжении могут и при условии исправления арендодателем всех недостатков. Это возможно при условии устранения собственником недвижимости всех замечаний, отправленных ему арендатором в рамках соблюдения досудебного порядка. Лучше предварительно получить консультацию юриста, который сможет помочь оформить документы для подачи в суд, избежать выплаты неустойки и других финансовых потерь.

Подводные камни, о которых нужно знать

Проблема арендатора чаще заключается в том, что во время заключения сделки он не не прописал в документах основания для одностороннего расторжения. Чтобы минимизировать риски, при составлении текста договора нужно обратить внимание на:

1. Стоимость аренды коммерческого помещения. Если арендная плата указана в документе, для ее изменения потребуется составлять дополнительное соглашение;

2. На какой срок заключается договор. Арендатор сможет остановить действие долгосрочного договора без судебных разбирательств, уведомив арендодателя минимум за месяц (если срок предупреждения не оговорен ранее);

3. Депозит покрывает убытки собственника помещения при досрочном расторжении. Если инициирует отказ от пользования арендованным помещением арендатор, депозит (штраф) не возвращается. В некоторых ситуациях после снятия в реестре обременения с объекта обеспечительный платеж арендатору могут вернуть;

4. При аренде объекта в новостройке, которая еще не сдана в эксплуатацию, нужно учитывать вероятность несоответствия фактической площади, планировки тому, что указано в технической документации;

5. Необходимость ремонта по требованию, сроков ремонта, какая из сторон компенсирует расходы на ремонт (капитальный, косметический) и т. д… Если ремонт делает арендатор, в договоре указывают каким способом арендодатель возместит затраты на ремонт;

6. Наличие пункта о накладных расходах. В это понятие входит оплата налогов на имущество, сборов, штрафов и т. д… Арендатор обычно оплачивает коммунальные услуги, а собственник недвижимости – имущественные налоги, капремонт. Тонкости оплаты дополнительных расходов нужно указать в договоре;

7. За какое время арендатору нужно уведомить собственника о решении прекратить сотрудничество. Сегодня минимальный срок – месяц. Арендодатель может установить сумму неустойки за досрочное расторжение;

8. Определение дней и времени посещения помещения потенциальными арендаторами. Чтобы сократить простой, владелец недвижимого имущества заранее начинает рекламную кампанию;

9. Составление акта приема-передачи. Недвижимость передается в пользование после подписания акта. Если выявлены дефекты, их нужно устранить заранее.

В документах нужно указать порядок расторжения договора аренды арендатором и владельцем недвижимого имущества. Этот пункт позволит решать спорные вопросы без судебных тяжб. При досрочном расторжении нужно убедиться, что все документы (соглашение, акт приема-передачи) подписаны ответственными лицами обеих сторон. Арендодатель может потребовать возмещения убытков или устранения недостатков, если имущество повреждено арендатором.