Стоит ли передавать коммерческую недвижимость в управление: плюсы, минусы и расходы



Недвижимость в Москве и Подмосковье – это выгодная инвестиция. Но, если коммерческое помещение не используется по назначению, его владелец лишится предполагаемой прибыли. Как же найти добросовестного арендатора? Как минимизировать риски? Как получать стабильный пассивный доход, не прилагая никаких усилий?

В жизни делового человека время играет одну из главных ролей. Любой бизнес требует вложений, а главное вложение – время. Что же делать, когда есть недвижимость, но нет времени заниматься приведением ее в хорошее состояние, сдачей в аренду, ведением документации? В России можно официально передать ее в управление компании, которая решит эти проблемы. Профессиональные услуги управляющей компании включают техобслуживание, ремонт, санитарное содержание, взаимодействие с арендаторами. Не рискованно ли доверять управление посредникам?

Коммерческие помещения

Особенность коммерческих площадей в том, что в них нельзя зарегистрироваться и жить на законном основании. Некоторые помещения не уступают жилым в комфортабельности, но имеют иное назначение. Недвижимость называют коммерческой, если ее прямое назначение – получение прибыли.

Ее можно разделить на несколько основных видов:

1. Торговая. На коммерческих площадях ведется розничная торговля (небольшие магазины, торговые центры, супермаркеты);

2. Индустриальная. Назначение: производство (заводы, фабрики, мастерские), хранение готовой продукции (складские помещения), транспорт (логистические центры, стоянки);

3. Офисная. Это небольшие кабинеты в бизнес-центрах и отдельно стоящие здания с продуманной инфраструктурой;

4. Гостиничная. Для проживания гостей оборудованы комфортные номера (отель, гостиница, хостел);

5. Другие. Коммерческие площади можно использовать под ресторан, кафе, спорткомплекс, салон красоты.

Помещения предназначены только для ведения разных форм бизнеса. Они отличаются от жилых специфической планировкой, коммуникациями, площадью, системой налогообложения. К ним применяются иные требования по пожаробезопасности, а прибыль бизнесмена, использующего коммерческие территории, напрямую зависит от транспортной логистики и наличия вблизи серьезной конкуренции.

Управление недвижимостью

Чтобы бизнес приносил прибыль, нужно погрузиться в него с головой, посвятить ему все свое время. Но что делать, если на все времени не хватает? Нужно искать того, кто справится с задачей не хуже или лучше вас.

Управлять коммерческой недвижимостью может собственник, доверенное лицо или доверенная управляющая компания. Управление включает реализацию мероприятий, направленных на:

1. Подготовку помещения перед сдачей в аренду (косметический ремонт, клининг, оснащение);

2. Проведение рекламной кампании. Собственник, доверенное лицо или управляющая компания по коммерческой недвижимости общается с потенциальными арендаторами, разбирает претензии, занимается заключением и продлением договоров;

3. Решение проблем, возникших с недобросовестным арендатором (контролирует освобождение помещения, рассчитывает штрафы) и подбирает ответственного нанимателя;

4. Поддержание порядка, контроль за сохранностью имущества, техническое обслуживание;

5. Проведение ремонтных работ;

6. Изменение арендной ставки;

7. Бухучет, уплату налогов, контроль за своевременным перечислением арендных платежей;

8. Взаимодействие с госорганами.

Управлять недвижимостью можно самостоятельно, если есть время и опыт ведения такого бизнеса, можно предоставить доверенность более опытному компаньону или заключить договор с управляющей компанией. Доверительное управление коммерческой недвижимостью лучше поручить профессионалам. В штате управляющей компании есть опытные юристы, экономисты, маркетологи.

Плюсы сотрудничества с УК

Не все собственники недвижимого имущества знают какие услуги оказывает управляющая компания. УК – не посредник между владельцем коммерческого помещения и потенциальным нанимателем, который помогает только на этапе поиска добросовестного арендатора. Это законный представитель арендодателя, выполняющий все его функции. УК заинтересована в выборе добросовестного арендатора, т. к. получает процент от годовой прибыли собственника помещения.

Управляющая компания оказывает услуги:

1. Проведение аудита, анализ ситуации на рынке. Одна из составляющих успеха в поиске надежного арендатора – определение УТП помещения. От того, есть ли перспективы развития бизнеса, для которого данный объект планируют взять в аренду, зависит прибыль и стабильность арендодателя, доход управляющей компании;

2. Подготовка площадей для сдачи в аренду. Установка систем пожарной безопасности, видеоконтроля, сигнализации (пожарной, охранной), монтаж систем телекоммуникации, косметический ремонт, клининг;

3. Проведение рекламной кампании. Размещает рекламные объявления на специализированных сервисах, интернет-площадках;

4. Общение с потенциальными арендаторами (показы в удобное для них время, согласование правил эксплуатации, перепланировок, условий досрочного расторжения договора);

5. Проверка платежеспособности, юридической чистоты потенциальных арендаторов. Сотрудники УК анализируют их бизнес, проверяют состояние банковских счетов, отсутствие задолженностей по кредитам, налогам и др.;

6. Решение юридических вопросов (уплата налогов, пошлин, составление и подписание договоров). При составлении договора аренды учитываются все возможные сценарии развития. В документах прописываются условия, при которых расторгается договор, система штрафов, причины изменения арендной платы, правила эксплуатации объекта недвижимости;

7. Оптимизация расходов на косметический ремонт, техобслуживание, не ухудшая качество ремонта, обслуживания;

8. Техническая эксплуатация. В перечень услуг входят мероприятия по диагностике, наладке, ремонту техники, энергооборудования, поддержание работоспособности инженерных систем;

9. Заключение и расторжение договоров с арендаторами. Управление арендным бизнесом заключается в недопущении простоя коммерческих площадей. Одна из задач управляющей компании – подбор арендаторов, которые идеально вписываются в общую концепцию. Причиной расторжения договора может стать нарушение правил эксплуатации, порча имущества, задолженности по оплате и др.;

10. Контроль своевременного перечисления собственнику недвижимости арендной платы, оплаты коммунальных счетов, налогов.

Передача управляющей компании арендного бизнеса позволяет решить несколько задач:

1. Освобождает время собственника недвижимости;

2. Исключает юридические и финансовые риски;

3. Увеличивает прибыль арендного бизнеса (УК заинтересована в росте доходов владельца недвижимости, т. к. она получает процент от прибыли);

4. Сокращаются расходы на содержание зданий, оснащения;

5. Не нужно содержать в компании собственника штат сотрудников, в обязанность которых входит управление коммерческой недвижимостью;

6. Обособленность активов. Если имущество собственника находится под управлением УК, оно защищено законодательством РФ от взысканий по другим его долгам;

7. Повышается инвестиционная привлекательность объекта недвижимости;

8. Владельцу коммерческих площадей оказывают профессиональные услуги (юридические, бухгалтерские, аудиторские).

Чаще услугами управляющей компании пользуются владельцы нескольких объектов недвижимости, собственники коммерческих помещений, требующих сложного репозиционирования. Управлять арендным бизнесом самостоятельно можно, но нужно быть готовым к тому, что этот бизнес требует круглосуточного внимания. Неправильные формулировки сделают договор недействительным, а не прописанные варианты решения спорных вопросов могут привести к серьезным убыткам. Нужно рассмотреть все плюсы и минусы управляющей компании, чтобы решить, управлять недвижимостью самостоятельно или передать управление посреднику. Всегда и везде есть подводные камни, которые можно обойти, если знать их расположение.

Минусы сотрудничества с УК

Почему же владельцы недвижимости не решаются передать коммерческое помещение под управление компании, оказывающей массу полезных услуг? Основная причина – от ошибок доверительного управления невозможно застраховаться (не предусмотрена система страхования вкладов).

Недостатки сотрудничества с УК:

1. За рыночные риски несет ответственность собственник коммерческой недвижимости. Управляющая компания не компенсирует убытки;

2. За услуги УК нужно платить. Стоимость управления коммерческой недвижимостью указывается в договоре. Если управляющая компания добросовестно выполняет работу, доход инвестора не падает;

3. Неверное решение управляющей компании может негативно отразиться на прибыли от арендного бизнеса;

4. Собственник не участвует в принятии некоторых важных решений;

5. Владелец обязан платить налоги. Если он досрочно расторгает договоренность, право на налоговый вычет теряется;

6. Если право управлять бизнесом получил недобросовестный управляющий, увеличиваются риски порчи имущества, нарушения условий эксплуатации, использования помещений не по назначению;

7. Использование шаблонных схем управления. Часто стратегии УК не совпадают с требованиями собственников недвижимости;

8. Есть вероятность связать себя обязательствами с компанией, работающей без лицензии.

Чтобы минимизировать риски, нужно ответственно отнестись к выбору управляющей компании.

Как выбрать управляющего недвижимым имуществом?

От выбора компании, оказывающей услуги управления недвижимым имуществом, зависит прибыль собственника. Знаете ли вы, как выбрать управляющую компанию? Теоретически найти ответственную компанию несложно, но на практике с этой задачей справляются далеко не все.

Чтобы избежать ошибок при выборе, нужно:

1. Проштудировать рынок услуг. Нужно посмотреть, какие компании работают в данной сфере. Следует зайти на официальный сайт, почитать отзывы клиентов, посмотреть кейсы. В компании с хорошей репутацией работают профессионалы;

2. Сравнить предложения разных компаний: какие услуги оказывают, стоимость услуг управления коммерческой недвижимостью, условия оказания услуг;

3. Назначить личную встречу с представителем компании. Во время личной беседы уточняются детали сделки, попросить предоставить документы, подтверждающие законность деятельности компании: лицензии, сертификаты;

4. Попросить шаблон договора. Перед заключением сделки можно получить консультацию независимого юриста.

Чтобы минимизировать риски, обращайтесь в крупную управляющую компанию с большой клиентской базой и хорошей репутацией.

В договоре, который владелец недвижимости заключает с управляющей компанией, указывают:

1. Реквизиты сторон;

2. Суть договора. В этой части указано имущество, которое собственник передает в управление (адрес, описание, свидетельство о праве собственности);

3. Права и обязанности сторон. Собственник обязуется передать недвижимость и документы на нее, а УК обязуется подбирать арендаторов, заключать и расторгать сделки с арендаторами, поддерживать помещение в хорошем состоянии, предоставлять отчеты и др.;

4. Срок действия договора;

5. Порядок расчетов вложений в ремонт, обслуживание и доходов. Указывается стоимость услуг, условия оплаты коммунальных счетов, перечисления арендных платежей и т. д.;

6. Ответственность сторон (штрафные санкции в случае недобросовестного выполнения обязательств);

7. Условия страхования объекта недвижимости от пожара, наводнения, порчи имущества (если предусмотрено);

8. Условия, при которых договор расторгается;

9. Приложения:

• графики платежей, расчеты;

• подробный перечень имущества, которое передается в управление вместе с недвижимостью;

• акт приема-передачи объекта.

Заключение прозрачного договора между владельцем коммерческой недвижимости и управляющей компанией – это гарантия взаимовыгодного долгосрочного сотрудничества.