Тонкости управления коммерческой недвижимостью: работа с арендаторами и снижение издержек



Долгосрочные договора с платежеспособными арендаторами помогут собственнику коммерческой недвижимости сохранить доход в условиях экономической нестабильности в стране. Но как убедиться в добросовестности и надежности потенциального арендатора? Чем заинтересовать и как удержать от расторжения арендного договора проверенного клиента, который решил сменить локацию?

Управление недвижимым имуществом – это мероприятия, позволяющие повысить доходность объекта, минимизировать риски. В условиях неопределенности в деловой среде арендодателям сложнее поддерживать ценность и функциональность недвижимого имущества самостоятельно. Управление жилой и коммерческой недвижимостью можно доверить управляющей компании. Специалисты УК профессионально решают юридические, экономические, организационные задачи.

Функции управляющей компании

Сдаются в аренду отдельно стоящие сооружения под коммерческую деятельность и жилые квартиры в многоквартирном доме, помещения в бизнес-центре и семейные коттеджи на окраине города. Арендовать можно любую недвижимость: жилую, нежилую, большой по площади склад и маленькую комнату в коммунальной квартире. Собственники, владеющие несколькими объектами недвижимости, поручают управление компании с соответствующей специализацией. Функции управляющего жилой и нежилой недвижимостью отличаются.

Управление жилым недвижимым имуществом

В многоквартирном доме каждый собственник обустраивает свой быт так, чтобы ему в собственной квартире было комфортно жить. Но не все находится под его властью.

Управление жилым комплексом включает:

1. Организацию и контроль выполнения поставленных перед исполнителями задач:

• техосмотра, устранения аварий, ремонта инженерных систем (водоснабжение, газоснабжение, электроснабжение, отопительная система, лифт);

• состояния счетчиков;

• обслуживания несущих конструкций;содержания в чистоте и благоустройства мест общего назначения (лестничные клетки, придомовая территория, фасад дома и т. д.);

• вывоза мусора;

2. Документальное сопровождение:

• формирование квитанций коммунальных платежей;

• ведение техдокументации, хранение графических планов размещения квартир, комнат, мест общего пользования;

• составление договоров с организациями, поставляющими воду, электричество и т. д.;

• составление отчетов для собственников жилья;

• юридическое сопровождение.

Коммерческое управление жилым объектом недвижимости отличаются от управления нежилым недвижимым имуществом:

1. Квартиру можно арендовать на сутки, месяц, полгода и т. д., а минимальный срок действия договора аренды на офис – год;

2. Арендатор оплачивает аренду квартиры ежемесячно, а аренда офиса вносится ежеквартально (если договором не предусмотрена оплата раз в полгода, год). Стоимость аренды квартиры ниже, чем офиса;

3. При аренде коммерческого помещения собственник предоставляет арендные каникулы (длительность предварительно согласовывается) на косметический ремонт, обустройство. При сдаче в аренду квартиры каникулы не предоставляют;

4. Управляющая компания подбирает арендаторов жилой недвижимости быстрее.

Жилую квартиру можно по документам перевести в нежилое помещение, если планируется ее использовать в качестве магазина, салона красоты, мастерской, кафе. Сегодня стрит-ритейл в тренде.

Управление коммерческим недвижимым имуществом

Для личного пользования арендуют квартиру, а для ведения бизнеса – коммерческое помещение, не предназначенное для жизни. Нежилым недвижимым имуществом нужно грамотно управлять, чтоб оно приносило доход своему владельцу. Собственники занимаются управлением самостоятельно или заключают с УК договор доверительного управления коммерческой недвижимостью. Этот договор наделяет управляющую компанию полномочиями, позволяющими вести бизнес своего доверителя.

Управление коммерческой недвижимостью включает:

1. Анализ рынка. Чтобы адаптировать стратегию управления под текущие потребности, установить оптимальную арендную ставку, минимизировать риски, проводится комплексный анализ рынка. Эксперты изучают потребности целевой аудитории, определяют профиль бизнеса, наличие конкурентов и т. д.;

2. Оптимизация расходов на подготовку к сдаче в аренду и содержание объекта;

3. Капитальный ремонт, оформление, оснащение помещения. В тренде готовые решения. Арендаторы предпочитают арендовать офисы, оснащенные инновационным оборудованием, с зоной отдыха, коворкинга, просторной парковкой у входа в здание и т. д… Арендуют складские помещения с местами, оборудованными для хранения, со специализированной техникой, противопожарной и охранной системами. Управляющая компания решает все организационные вопросы по подготовке помещения к сдаче в аренду;

4. Осмотр и обслуживание инженерных систем. УК заключает договора с соответствующими организациями;

5. Оперативные действия при возникновении нестандартных ситуаций (пожар, залитие, взрыв и др.);

6. Заключение договоров с обслуживающими компаниями (организация клининга, вывоза мусора, поддерживающего ремонта);

7. Управление договорами аренды, соглашениями. Поиск арендаторов, заключение и расторжение договоров, составление дополнительных соглашений, при необходимости изменения ставок;

8. Контроль за выполнением условий договоренностей: своевременное внесение арендного платежа (напоминания арендатору), оплата коммунальных услуг, использование имущества по назначению, содержание помещения в надлежащем состоянии. Если деятельность арендаторов не соответствует условиям договоров, собственник требует освободить помещение;

9. Управление арендной ставкой, учет расходов. Опытные экономисты управляют финансами (формирование реестров платежей, учет расходов на содержание, расчет налоговых вычетов и др.), обеспечивая стабильный доход своему доверителю;

10. Минимизация простоев. Специалисты разрабатывают маркетинговую стратегию для привлечения потенциальных арендаторов, повышения ликвидности объекта. Для повышения заполняемости коммерческие помещения модернизируются, разрабатываются схемы для быстрой адаптации к требованиям нового арендатора;

11. Управление рисками. Минимизировать риски помогает внедрение IT-решений в управление недвижимым имуществом, анализ рынка и др.;

12. Составление отчетов, юридическое сопровождение сделок, решение конфликтных ситуаций и т. д…

При разработке стратегии управления учитывается ситуация на рынке, дефициты коммерческих объектов, наличие поблизости конкурентов и др… В условиях нестабильной экономики подходы арендодателя к управлению недвижимостью, а арендатора – к аренде коммерческой недвижимости меняются:

1. Предлагается равноправное разделение расходов на содержание и модернизацию помещения. Между собственником и арендатором подписывается соглашение, в котором указано какая из сторон оплачивает коммунальные услуги (перечень услуг), какая покрывает расходы по техническому обслуживанию инженерных систем, систем безопасности. Арендатор может модернизировать помещение, а взамен получить от собственника арендные каникулы;

2. Можно внести изменения в стандартный арендный договор: установить арендную ставку, размер которой зависит от прибыли арендатора, сократить срок действия договора, прописать в соглашении выгодные для арендатора условия расторжения договоренности;

3. Крупные объекты недвижимости сдаются одновременно нескольким арендаторам. Если один из них решит изменить локацию или закрыть бизнес, арендодатель не останется без прибыли. Такой способ адаптации к нестабильной ситуации в экономике применяется в аренде складских помещений, торговых центров, бизнес центров;

4. Предлагаются скидки и льготы;

5. Внедрение дополнительных услуг. Чтобы сохранить и приумножить доход, бизнес должен проявлять чудеса гибкости. Арендаторы заинтересованы в съеме помещений, оборудованных под ключ. Арендодатель может предложить в качестве бонуса разработку маркетинговой стратегии, доступ к маркетинговым ресурсам;

6. Увеличение размера депозита, оформление страховки;

7. Оптимизировать затраты на содержание недвижимого имущества (внедрить энергосберегающие технологии, уменьшить эксплуатационные расходы);

8. Изменить назначение объекта, если использовать по профилю нерентабельно.

В условиях меняющейся рыночной конъюнктуры заключить долгосрочный арендный договор с крупной платежеспособной компанией – задача, с которой справится только профессионал с опытом работы в кризисных ситуациях.

Когда собственнику есть смысл заключить договор с управляющей компанией?

УК берет на себя ответственность за обеспечение стабильного дохода своего доверителя, юридическую чистоту заключенных с арендаторами договоренностей. Благодаря опыту и компетентности сотрудников компании прибыль от сдачи в аренду недвижимого имущества повышается, а издержки снижаются.

Помощь управляющей компании в управлении коммерческой недвижимостью потребуется:

1. Собственнику нескольких коммерческих объектов;

2. Если снизились доходы из-за простоя площадей. Чтобы привлечь арендаторов, потребуется провести анализ рынка, на основании результатов анализа разработать маркетинговую стратегию;

3. Навыков и опыта собственника имущества недостаточно для организации качественного управления;

4. Плохое техническое состояние объекта недвижимости. Арендаторов привлекают комфортные помещения с качественным ремонтом, оборудованием, ухоженной дворовой территорией, оборудованной парковкой. УК разработает план модернизации, найдет исполнителей и заключит с ними договора;

5. Неспособность оптимизировать расходы, минимизировать риски. Специалисты компании решат экономические (снижение издержек, повышение прибыли) и юридические (судебные разбирательства с арендаторами, заключение и расторжение договоров) задачи.

Доверить управление недвижимостью можно УК с хорошей репутацией. Необходимо почитать отзывы клиентов, убедиться в наличии лицензий, сертификатов.