Тренды коммерческой недвижимости: прогнозы развития



Перемены, произошедшие в последние годы в экономике России, повлияли на рынок коммерческой недвижимости. Внедряются инновационные технологии, изменяются правила регулирования рыночных отношений, меняются цели и поведение арендаторов. Что же делать собственникам коммерческих помещений, чтобы ветер перемен не разрушил бизнес? Будет ли востребована у крупного, среднего и малого бизнеса услуга аренды коммерческой недвижимости и какие прогнозы дают эксперты по арендным ставкам?

Собственникам недвижимости нужно подготовиться к переменам, быть в курсе того, что происходит на рынке и чем привлечь потенциальных арендаторов. Сегодня арендаторы и арендодатели наблюдают изменение структуры рынка. В тренде останется недвижимость, адаптированная к новым требованиям, поэтому стоит пересмотреть разработанный ранее бизнес-план.

Анализ рынка недвижимости

В период трансформации экономики собственники помещений, предназначенных для сдачи в аренду, адаптируют свой бизнес к новым правилам. Чтобы разработать стратегию управления коммерческой недвижимостью, нужно проанализировать рынок и выстраивать стратегию на основании результатов анализа. Что же ждет собственников недвижимых объектов, построенных под офисные и торговые центры, склады, помещений, предназначенных для мелкого бизнеса?

Для анализа состояния рынка недвижимости нужно:

1. Собрать статистические данные. Собираются сведения об эффективности использования идентичных по площади, техническому оснащению объектов, которые расположены в разных районах Москвы или регионах России (в зависимости от охвата бизнеса). Анализ статистических сведений позволит определить целесообразность инвестирования в определенный объект коммерческой недвижимости, перспективы развития бизнеса в существующих условиях. Собственник выясняет, нужно ли его перепрофилировать;

2. Сравнить себестоимость идентичных помещений;

3. Собрать данные о наличии поблизости конкурирующих компаний, рассчитать пешеходный и автомобильный трафик;

4. Рассчитать оптимальную арендную ставку, учитывая наличие ремонта, коммуникаций, местоположения и т. д…

Результаты анализа сведений об объекте коммерческой недвижимости определяют его дальнейшую судьбу. Собранная информация позволит составить прогноз динамики изменения арендной ставки на несколько месяцев вперед, определить какая недвижимость в дефиците, рассчитать окупаемость объекта. В расчетах учитывается налоговая нагрузка, инфляция.

Иногда, чтобы повысить ликвидность помещения, достаточно сделать качественный ремонт, установить инновационное оборудование, разработать маркетинговую стратегию, провести качественную рекламную кампанию. Успешный современный бизнес отличается мобильностью, быстрой адаптацией к разным экономическим ситуациям, поэтому арендаторы заинтересованы в аренде помещения под ключ.

Тренды современного рынка недвижимости

Сегодня арендодатели адаптируют структуру управления коммерческой недвижимостью под потребности арендаторов. В тренде гибкость, готовые решения, улучшенный сервис, поэтому перед поиском арендатора собственник повышает ликвидность помещения. Под малый и средний бизнес чаще арендуют объекты недвижимости, готовые к эксплуатации по назначению или с услугой ремонта по требованию арендатора. Изменились требования и к офисным центрам. В современных офисах уменьшилось количество рабочих мест, но требуется организация зон отдыха, переговорных, оснащение коворкинг-зон.

В тренде коммерческая недвижимость, которую не нужно приводить в соответствие существующему бизнесу. Если арендатор ищет помещение под склад, значит нужно ему предложить объект со стеллажами, холодильными установками (при необходимости), погрузо-разгрузочной техникой, удобным подъездом и т. д… Если нужно подобрать объект под кафе, то требуется искать помещение, подходящее по санитарным нормам, с кухонной зоной и другими опциями.

Недвижимость для торговли

В России торговля перешла на новый уровень. Товары первой необходимости, одежду, обувь, технику, продовольственные товары с большим сроком годности заказывают на маркетплейсах, адресную доставку скоропортящихся товаров можно заказать в онлайн-магазине ближайшего супермаркета. Торговые центры адаптируются к новым условиям, а неадаптированные вынуждены закрываться или перепрофилироваться.

Современные торгово-развлекательные центры теряют арендаторов из-за перехода ритейла в формат онлайн. Чтобы коммерческие помещения не пустовали, бывшие торговые точки переделывают под мастерские по ремонту техники, одежды, под салоны красоты, отделения банков, мини офисы, кафетерии. В ТЦ открываются шоурумы, дарксторы, которые используются исключительно для демонстрации, примерки товаров, сборки онлайн-доставки.

В приоритете многофункциональные торговые центры, где потребитель может получить комплекс услуг. Прогнозы экспертов: коммерческая недвижимость, которую использовали ранее только для торговли, станет многопрофильной. В перспективе строительство смешанных комплексов. Новые объекты с торговыми точками, офисными и жилыми зонами, точками общепита, спортзалами заменят стандартные ТЦ.

Склады и логистические центры

Складская недвижимость в последние годы пользовалась небывалым спросом у арендаторов. Только за 2025 год по России введено около семи миллионов квадратных метров складских площадей, а это почти в два раза больше предыдущего года. В 2026 году развитие рынка складской коммерческой недвижимости перешло на новый уровень. Импульсивность и нестабильность сменились взвешенной балансировкой.

Сегодня бизнес не испытывает дефицита в складской недвижимости, поэтому рынок стабилизировался. Начался период сбалансированного равновесия, когда у арендатора есть возможность подобрать помещение под свой бизнес, а между арендодателями ведется здоровая конкуренция.

В тренде коммерческие объекты:

1. Оборудованные для хранения, сортировки товаров маркетплейсов, онлайн-ритейлеров;

2. Автоматизированные многофункциональные помещения, которые можно использовать для разных целей;

3. С гибридной моделью владения недвижимостью. Собственники передают управление 3PL-оператору (логистическому провайдеру). Компания-аутсорсер управляет работой складского помещения и логистикой. В ведении 3PL-оператора учет, документооборот;

4. Оснащенные инновационным оборудованием, адаптированные под омниканальную модель продаж. Электронная коммерция (e-commerce) совершенствуется, отвоевывая позиции у маркетплейсов;

5. Многоуровневые складские помещения, занимающие несколько этажей. Склады, в которых все функции обслуживающего персонала выполняют роботы, в перспективе вытеснят стандартные хабы;

6. Мини-склады в жилых кварталах. Функция таких объектов – хранение личных вещей. В квартирах современных высоток не предусмотрены кладовки для хранения личных вещей, поэтому многие арендуют место на складе для хранения сезонных вещей (велосипедов, самокатов, зимней и летней резины для авто, дачной мебели, оснащения для рыбной ловли и т. д.);

7. Вблизи скоростных магистралей в нескольких километрах от МКАД. Объекты с высокой арендной ставкой, расположенные в районе МКАД и ЦКАД, пользуются меньшим спросом у арендаторов. Управлением коммерческой недвижимостью и развитием логистических цепочек часто занимаются компании-аутсорсеры.

Рынок входит в фазу стабилизации, что в итоге приведет к снижению арендной ставки. В перспективе продолжит развиваться онлайн-торговля, расти спрос на аутсорсинг всех процессов (комплексный фулфилмент) с оказанием услуг обязательной маркировки товаров. По прогнозам экспертов спрос на коммерческую недвижимость в складском сегменте сохранится. Стандартные склады, предназначенные только для хранения грузов, товаров, останутся в прошлом, а на смену придут технологичные модульные, многофункциональные логистические хабы.

Офисные помещения

Дефицит качественных коммерческих площадей, оборудованных под офис, стимулирует рост ключевой ставки. Сегодня предложения не покрывают спрос, поэтому установлены высокие ставки аренды, но владельцу бизнеса все же выгоднее снять офис в аренду, чем купить помещение под офис. В Москве можно арендовать недвижимость категорий A (бизнес), B (комфорт), C (стандарт). В бизнес-центре категории A предусмотрены все условия для комфортного ведения бизнеса: обслуживающий персонал, охрана, инновационное оснащение, конференц-залы, зоны отдыха, просторные парковки. Чем ниже категория здания, тем ниже ликвидность офисного помещения.

Сегодня арендаторы заинтересованы в офисах:

1. С качественным ремонтом, прогрессивным оснащением. В тренде помещения с системой климат-контроль, эргономичной мебелью, уютной зоной отдыха и т. д.;

2. Помещения, которые сдаются в аренду по часам, дням недели, сменам. Эта услуга стала востребована во время пандемии. Многие офисы и сегодня предлагают сотрудникам два варианта: работа в офисе и в удаленном формате;

3. Коворкинги. Компании арендуют рабочие места для своих сотрудников в оборудованных для комфортной работы зонах;

4. Готовые к работе офисные помещения (под ключ). Такие услуги популярны у компаний, успешность которых зависит от мобильности, гибкости управления. Офис сдается в аренду на короткий срок, поэтому часто меняются арендаторы;

5. Офисы класса B+. Помещения с качественным ремонтом, оснащением, расположенные вблизи станций метро, в спальных районах с местом для парковки. Офисы находятся не в центре, но с высокой транспортной доступностью. Стоимость аренды значительно ниже, чем в бизнес-центрах класса A;

6. Расположенные в торговых центрах и на других коммерческих площадях с развитой инфраструктурой, большой проходимостью. Арендная ставка значительно ниже, что подходит для мелкого и среднего бизнеса, стартапов.

Сегодня бизнесу, чтобы удержаться на плаву, нужно быстро адаптироваться к изменениям в экономике, поэтому арендаторы выбирают качественные офисные помещения, в которые не нужно вкладывать средства для организации комфортных условий для работы. Компания, арендующая помещение под офис, оставляет за собой право при необходимости оперативно менять локацию.

В Москве прогнозируется рост деловой активности. Улучшение условий кредитования способствует вводу в эксплуатацию современных офисных центров вдали от центра мегаполиса, а это приведет к снижению арендной ставки и увеличению объема сделок. В БЦ класса A, расположенных в центральной части, арендная ставка повысится.

Какая недвижимость востребована у арендаторов?

В какую же недвижимость инвестировать в условиях сложившейся экономической ситуации? Выгодной для инвесторов и арендаторов является недвижимость:

1. Гибридного формата. Арендаторы выбирают коммерческое помещение со складом, офисом, логистикой для коммерческой торговли, онлайн-ритейлеров, арендуют здание под торговый центр, в котором будут организованы зоны под торговлю, офисы, бьюти-салоны, отделения банков и другие многофункциональные объекты;

2. С умным управлением. От качества управления коммерческой недвижимостью зависит доход арендатора и арендодателя. Собственники помещений передают управление компании, которая разрабатывает стратегию развития, проводит анализ целевой аудитории, определяет целесообразность ведения определенного бизнеса в предложенных условиях (наличие сильных конкурентов, арендная ставка, налоги и др.);

3. С качественным ремонтом и оснащением. Арендаторам удобнее снять ликвидное помещение, которое можно сразу использовать по назначению;

4. Которую можно арендовать на короткий срок. В тренде мобильность, гибкость управления, способность быстро адаптироваться в разных экономических ситуациях;

5. Расположенная на первых этажах жилых комплексов. У потребителей популярны небольшие магазины, салоны красоты, мастерские по ремонту обуви, одежды и др., которые находятся рядом с домом или местом работы. Это привлекательное для бизнеса предложение (близко к потребителю, дешевая аренда).

Инвестиции в коммерческую недвижимость – это самое безопасное вложение, позволяющее сохранить накопленные ранее средства в условиях инфляции. Но инвестиции должны приносить прибыль, а не вытягивать из собственника недвижимого имущества средства на оплату коммунальных услуг, налогов, техобслуживания. Развитие рынка коммерческой недвижимости тесно связано с развитием экономики, но даже сложная экономическая ситуация в стране не станет причиной снижения дохода от сдачи ее в аренду, если управляют недвижимостью профессионалы.

Прогнозы экспертов

Что же ожидать потенциальным арендаторам и собственникам коммерческих помещений в 2026 году? Эксперты прогнозируют:

1. Стабильность арендных ставок. На рынке не предвидится серьезных перемен;

2. Рынок недвижимости подстраивается к потребностям бизнеса. Если дефицит в складской недвижимости, помещение адаптируется под склад, если в торговой – под торговый центр, если в дефиците качественные офисные помещения, инвестируется строительство бизнес-центра или выделяются офисы в здании ТЦ, на коммерческих площадях жилых комплексов в спальных районах;

3. Собственник недвижимости или управляющая компания анализирует целевую аудиторию, бизнес конкурентов, делает ремонт, подчеркивающий уникальность помещения, устанавливает инновационное оборудование, разрабатывает маркетинговую стратегию, проводит качественную рекламную кампанию. Оказание дополнительных услуг приветствуется потенциальными арендаторами, начинающими бизнес с нуля;

4. Открытие развлекательных центров, небольших кафе с оригинальной кухней и дизайном, развитие ресторанного бизнеса;

5. Внедрение экологичных технологий. Новые тенденции рынка коммерческой недвижимости – внедрение зеленых технологий;

6. Применение ESG-технологий учитывается при выборе объектов недвижимости. Инновационные технологии используются для разработки стратегий, которые позволяют экономить ресурсы, минимизировать воздействие деятельности арендатора на окружающую среду, обеспечивать безопасность работы сотрудников, формировать корпоративную этику, повысить прозрачность бизнеса.

В условиях сложившейся экономической ситуации арендодателям нужно инвестировать в проекты:

1. Разного профиля: торговые, складские, офисные. Следует перепрофилировать помещения под потребности бизнеса (ориентироваться на дефицит);

2. Долгосрочные и краткосрочные. Заключение долгосрочного договора снижает риски, а возможность сдавать в аренду помещения на короткий срок позволит оставаться в тренде;

3. Региональные. В регионах меньше конкуренция, ниже цены на недвижимость, больше возможностей для развития.

Исключить все риски невозможно, т. к. предугадать некоторые события в мировой экономике невозможно. Сегодня эксперты дают благоприятные прогнозы: рынок коммерческой недвижимости уверенно адаптируется к потребностям бизнеса, быстро перепрофилируется, если этого требует действительность. Минимизировать риски арендодателя можно, если заключать договора с надежными арендаторами. Перед выбором кандидата нужно определить профиль объекта недвижимости, его ликвидность. Качественный ремонт и прогрессивное оснащение повысит привлекательность объекта.