Якорные арендаторы: кто это и что значат для торговых центров?

Сдача в аренду коммерческих помещений может оказаться более прибыльным делом, чем вложения в производственные мощности. Эта область бизнеса привлекает большое внимания со стороны предпринимателей, осознающих, что имеется множество возможностей для получения дохода. Сложившиеся в этом секторе схемы сотрудничества между владельцами недвижимости и арендаторами уже хорошо проработаны и отшлифованы временем, что позволяет сократить риски и повысить эффективность сделок.

Однако одной из ключевых задач в этом процессе является поиск подходящего арендатора, который бы соответствовал всем необходимым критериям и требованиям. Найти такого "якорного" арендатора — это не всегда легко, но именно данное обстоятельство может существенно повлиять на дальнейший успех бизнеса в сфере аренды. Хорошо подобранный арендатор улучшает имидж объекта недвижимости и способен обеспечить стабильный доход для собственника. Поэтому стоит уделить этому вопросу должное внимание и подойти к нему с пониманием и здравым смыслом. 

Значение якорного арендатора для ТЦ

Создание торгового центра в центральной части города представляет собой настоящую головоломку, поскольку связано с большими финансовыми вложениями и рядом трудностей в процессе оформления необходимых документов. Получить разрешение на строительство в таком месте – задача, требующая времени и значительных усилий, а в некоторых случаях это оказывается просто невозможным. В такой ситуации оптимальным решением является размещение торговой точки на окраине мегаполиса или даже вне его границ. Это связано с тем, что стоимость земельных участков в этих районах гораздо ниже, что позволяет сэкономить на начальных вложениях.

Тем не менее, при выборе места нахождения торгового центра на удалении от основной городской инфраструктуры встает важный вопрос о том, как привлечь покупателей. Убедить людей отправиться в дальнюю поездку ради шопинга становится настоящим вызовом, особенно если рядом с их домами имеются альтернативные варианты, где можно купить всё необходимое без лишних усилий. В этой ситуации особую роль играют товары и услуги, предлагаемые по достаточно конкурентоспособным ценам, чтобы заинтересовать целевую аудиторию. 

Но ключевую роль в привлечении клиентов играют арендаторы, способные обеспечить этот поток покупателей. Эти якорные арендаторы представляют собой важнейшую часть экосистемы торгового центра. Их популярные торговые точки и всемирно известные бренды способны значительно повысить привлекательность объекта недвижимости. Именно благодаря наличию якорного арендатора, ТЦ становится притяжением для клиентов, стремящихся попасть в магазин и, как следствие, исследуют и другие точки внутри центра. Следовательно, роль такого арендатора оказывается очень важной для его успешного функционирования и финансовой устойчивости.

Основные особенности

Существует много желающих арендовать помещение с целью получения прибыли, будь то реализация товаров или оказание услуг. Арендаторы условно делятся на 3 основных категории, каждая из которых имеет свои особенности и приносит разный уровень дохода:

1. Обычный арендаторы. Он арендует небольшие площади в ТЦ или на рынках. Они ничем не выделяются на фоне своих конкурентов и предлагают скучные, стандартные услуги или товары. Доход, который они приносят, незначителен и ограничен их небольшой клиентской базой.

2. Субарендаторы. Эта группа занимает площадь, оказавшейся «лишней» для главной компании. Обычно это небольшие фирмы или стартапы, использующие эти площади для своего бизнеса. Основной арендодатель получает прибыль от этих субарендаторов — зачастую даже большую, чем от своей основной деятельности. Субарендаторы могут разнообразить предложение, но их вклад в общий успех арендодателя все же является второстепенным.

3. Якорные арендаторы. Что это значит? Настоящие звезды аренды, стремящиеся заполучить владельцы ТЦ. Они не просто арендуют пространство, а обеспечивают основной денежный поток и стабильный приток покупателей. Их известные бренды и популярные товары создают интерес не только к их магазинам, но и ко всему торговому центру в целом.

Существуют определенные ключевые признаки, помогающие выявить якорного арендатора и отличить его от простого арендатора:

• Арендуемая площадь. Якорные арендаторы занимают внушительные площади, составляющие до 20% от общей площади здания, а иногда и 50%. Это связано с тем, что для их успешного функционирования требуется большое пространство для товаров и услуг.

• Реклама. Такие арендаторы активно продвигают свои услуги и товары, размещая рекламные баннеры на фасаде здания и в самом ТЦ. Это способствует привлечению внимания потенциальных покупателей и повышает их приток.

• Местонахождения. Они могут не всегда располагаются на 1 эт. и не обязательно у центрального входа — это неожиданное расположение может обернуться выгодой для арендодателя. Потенциальный потребитель пройдет через несколько этажей, это увеличивает шанс, что он заглянет к малоизвестным брендам менее известные магазины.

• Разный ассортимент и привлекательные цены. Якорные арендаторы тщательно подбирают ассортимент, чтобы удовлетворить все потребности своих клиентов. Если посетитель найдет все необходимое в одном магазине, он уже не раздумывая вернётся туда снова. Лучшая реклама для бизнеса — положительные рекомендации от знакомых и родственников. Такие отзывы имеют громадную ценность, потому что способны принести новых клиентов без каких-либо дополнительных затрат на рекламу.

Определение якорного арендатора включает в себя анализ всех этих особенностей. Владельцы торговых центров всегда стремятся заполучить таких арендаторов, поскольку именно они становятся движущей силой успешного функционирования всего комплекса.

Виды «якорных» арендаторов

Что это значит? Это понятие, которое не всегда связано с традиционными магазинами, поскольку предприниматели предлагают товары или услуги. Существуют несколько ключевых категорий «якорей», играющих важную роль в привлечении клиентов в ТЦ:

1. Супермаркеты. Они считаются основными якорными арендаторами, добавляющими значительную ценность для центра. Названия многих из них на слуху у каждого посетителя. Супермаркеты имеют разнообразные специализации, включая реализацию продуктов питания, строительных материалов, бытовой техники, одежды и т.д. Их широкое предложение и разнообразие товаров делают их привлекательными для постоянных клиентов, что способствует увеличению трафика в торговом центре.

2. Фитнес-центры и спортзалы. Эти заведения с хорошей репутацией также являются важными якорями благодаря своему большому числу постоянных клиентов. Люди, занимающиеся фитнесом, постоянно посещают тренировки, что создает поток посетителей, который, в свою очередь, может заинтересоваться другими предложениями в ТЦ после занятий спортом.

3. Учебные заведения. К этой категории можно отнести специализированные курсы, к примеру, курсы иностранных языков, школы косметологии, парикмахерского искусства и т.д. Образовательные учреждения часто привлекают студентов, проводящих время в торговом центре до или после занятий, что создает дополнительный поток клиентов для других арендаторов.

4. Комплексы развлечений. Этот вид арендаторов рассматривается как одни из самых ярких якорей. В него входят кинотеатры, ледовые арены, бассейны, сауны, боулинги и др. развлекательные заведения. Они создают атмосферу досуга и отдыха, что дает возможность привлечь разные категории клиентов на протяжении всего дня.

Комплексы развлечений особенно удобны и выгодны для владельцев ТЦ. Наличие таких арендаторов позволяет эффективно организовать пространство, и в непосредственной близости могут находиться рестораны, кафе и магазины, предлагающие сопутствующие товары. Это создает синергию, повышает интерес к общей концепции торговой зоны и способствует тому, что клиенты остаются дольше, что влечет за собой увеличение продаж для всех арендаторов.

Плюсы для торговых центров

Владельцы коммерческих помещений проявляют значительный интерес к тому, чтобы в их арендаторах присутствовало больше «якорных». Это предопределено рядом важных причин, каждая из которых способна существенно повысить привлекательность и успешность торгового центра:

1. Привлечение покупателей. Якорные арендаторы сами выступают в роли магнитов для клиентов и обеспечивают дополнительную известность и притяжение для других магазинов и услуг в ТЦ. С их помощью возрастает общий статус торговой площадки, что делает её более привлекательной для посетителей.

2. Снижение рекламных расходов. Одним из значительных преимуществ является то, что якорные арендаторы нередко проводят свои маркетинговые и рекламные кампании. Это дает возможность владельцам ТЦ сократить затраты на продвижение, так как популярный арендатор будет активно привлекать покупателей для своего магазина и для других торговых точек. К тому же, они часто заинтересованы в эстетическом оформлении фасада здания, что поднимает общий уровень визуального восприятия торгового центра.

3. Высокая прибыль. Партнёрство с такими арендаторами обеспечивает владельцам большую финансовую выгоду. Тут речь идёт о поступлениях от аренды и коммунальных услуг и о возможности получения процента от выручки, генерируемой этим арендатором. Как правило, они увеличивают поток клиентов, что позитивно сказывается на всех магазинах в торговом центре.

4. Увеличение арендной платы для других магазинов. С увеличением клиентского потока, создающегося благодаря близости к якорному арендатору, владельцы могут обоснованно повышать цену аренды для других точек продаж. Это создаёт дополнительную прибыль для коммерческого объекта, потому что уровень интереса к нахождению в таких местах повышается.

Риски для обеих сторон сделки

Тем не менее, сотрудничество между владельцем торгового центра и якорным арендатором всегда требует внимательного подхода и является деликатным балансом интересов. Как и в любой предпринимательской деятельности, такая форма сотрудничества не лишена рисков, которые могут затрагивать обе стороны.

Потенциальные риски включают возможность банкротства хорошо рекламируемых торговых точек. При таком раскладе владельцу недвижимости потребуется потратить много времени на поиски нового, выгодного арендатора, что может привести к значительным потерям прибыли в течение периода простоя.

Кроме того, тни часто имеют преимущества и скидки по сравнению с другими арендаторами. 

1. Выбором месторасположения. Такие арендаторы выбирают самые выгодные для себя места в ТЦ, это позволяет им эффективно конкурировать на рынке.

2. Льготные условия аренды. Они часто недоступны для малых торговых точек, это также делает взаимоотношения выгодными для «якоря».

3. Разрешение на размещение рекламных баннеров. Такие арендаторы устанавливают свою рекламу в самых видимых местах фасада центра, увеличивая свою видимость и привлекая клиентов.

Многие крупные арендаторы приходят на рынок на стадии строительства ТЦ. В этом есть свои причины:

1. Выгодные условия, когда собственники готовы предложить привлекательные условия для первых арендаторов.

2. Отсутствие других предложений на рынке, что создаёт стратегическое преимущество для якорных арендаторов. Однако неоконченный строительный объект нередко несёт с собой немало рисков, которые могут повлиять как на арендатора, так и на владельца. Это может включать:

3. Перенос сроков сдачи в эксплуатацию, это вызывает эмоциональное и финансовое напряжение у арендаторов.

4. Изменение тех. характеристик, это ставит под угрозу планы арендатора.

5. Остановка строительных работ, это также усугубляет финансовое положение всех вовлечённых сторон.

Таким образом, важно учесть все аспекты риска и выигрыша, перед тем как заключать соглашение о сотрудничестве, поскольку оно должно быть выгодным для обеих сторон.

Может ли торговый центр работать без якорного арендатора?

Безусловно, ТЦ может функционировать и без них. Но для успешного существования в таких условиях должно быть соблюдено несколько ключевых факторов:

1. Долгосрочная история и репутация. Если торговый центр имеет крепкую историю существования и зарекомендовал себя на рынке с положительной стороны, это будет значительным преимуществом. Люди любят возвращаться туда, где они уже знакомы и чувствуют себя комфортно.

2. Стратегически удобное местоположение. Расположение играет важнейшую роль в успехе любого торгового центра. Если он находится в благоприятном, проходимом районе с высокой видимостью и хорошей транспортной доступностью, это может компенсировать отсутствие якорного арендатора.

3. Постоянный поток удовлетворенных клиентов. Сторонники и постоянные посетители — важный актив для торгового центра. Если по каким-то причинам удается создать стабильный поток довольных клиентов, обращение к покупкам и услугам может не зависеть исключительно от якорного арендатора.

4. Удобная парковка. Наличие охраняемой и комфортной парковки создаёт дополнительный комфорт для клиентов, что является важным аспектом для привлечения покупателей. Когда посетители не испытывают проблем с парковкой, это во многом способствует их возвращению.

5. Гибкий режим работы. Если торговый центр способен функционировать круглосуточно или же имеет расширенные рабочие часы, это может сделать его более привлекательным для клиентов. Доступность в удобные для покупателей часы играет серьезную роль в формировании их лояльности.

Но, несмотря на эти факторы, добиться успеха без якорного арендатора будет трудно, особенно в центральных районах, где конкуренция велика, и потребители ожидают наличия известных брендов. Для нового торгового центра, расположенного на окраине города или за его пределами, произвести впечатление на потребителей и построить свою клиентскую базу будет ещё сложнее. 

Вывод

Выбор правильного якорного арендатора поможет решить множество задач и вопросов, возникающих у владельцев торговых центров. Претендентов на эту роль может быть много, и собственник имеет возможность основывать свои решения как на собственном мнении и наблюдениях, так и на рекомендациях профессионалов в области коммерческой недвижимости, которые смогут предложить соответствующие советы и рекомендации.